各大银行暗地进行“压力测试” 重点防范新增房贷风险
近来，随着房地产投资的明显降温，各大银行对房地产信贷质量的忧虑，尤其对新增房贷风险的警惕，已经比以往任何时候都要关注。尽管目前上海楼市的走势依然平稳，但沪上银行日前已接到监管部门的告知，务必在内部进行房贷压力测试，预估房价下跌导致的信贷坏账金额。多位从事信贷业务的银行管理人士透露，“压力测试”的结果并不乐观，各银行正按监管部门的要求，主动调整资产负债结构，希望能提前化解房产可能带来的风险。
银行开始关注楼市潜在风险
在“二套房”等多项调控政策的作用下，今年上半年，上海房地产市场整体处于调整格局中，市场成交趋于萎缩，而整体房价仍维持高位运行。在此背景下，沪上银行的房地产信贷投放增速同期并未减少。有关数据显示，今年前6个月，个人房贷走出“探底回升”的路线图，1至6月，房贷增量分别为110.7亿元、28.7亿元、-1.7亿元、34.7亿元、23.2亿元和366.4亿元，月度间贷款增量波动非常明显。
据银行人士反映，第二季度，贷款投放量的突然上升与前期积累的信贷需求集中投放有关。尽管楼市成交量持续低迷，同时，广东部分地区甚至出现“断供”风波，但各银行仍看好未来的上海市场，这主要是基于上海庞大的潜在实际需求。银行认为，不断增长的改善性住房需求，以及上海的城市经济地位所拉动的外来购房需求，都是支撑楼市长期健康发展及价格稳步上升的基础。正因这样的基本判断下，沪上银行房地产信贷投放比例在“弱市”中仍不见调低，对信贷投放风险的防范意识略显不足。
不过，在楼市一片低迷的景象日渐凸显后，银行对楼市的前景预估也发生了变化。一位银行房贷部门的负责人透露，最近两个月，房地产贷款增速相对趋缓，各银行明显关注起高价房、开发企业以及个人的资金状况，审慎投向新项目，房地产信贷政策进一步趋紧。银行已注意到，当前上海已出现土地“流拍”现象，甚至有开发企业愿意在损失上亿的情况下将已拍土地退回。而住房成交量的急剧萎缩，部分楼盘出现或明或暗的降价促销，但市场观望气氛依然浓厚。
受访的银行人士表示，最近监管部门一再强调美国次贷危机的教训，银行开始认识到房地产行业高盈利背后潜在的风险。
沪上银行集体接受“压力测试”
采访中，部分银行人士认为，上海楼市目前正处于“有价无市”的微妙阶段，如果市场持续调整并导致房价大幅下滑，必将影响银行信贷资金安全，并可能引发购房人“断供”以及房产抵押风险等。
在银监会的要求下，最近沪上银行正在内部进行“压力测试”，即假设房价下跌至一定幅度，对个人住房贷款不良率的影响。结果显示，测试结果并不令人乐观。有的银行测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。在当前银行坚决执行首付比不得少于30%房款的情况下，如此结果仍表明，一旦房价下跌，将为房贷不良率激增埋下隐忧。从最近披露半年报的上市银行数据看，房产信贷投放在整个信贷中占据近三成的比重。
自去年二季度起，上海房价上涨趋势至今未见逆转，但今年以来，上涨幅度已明显趋缓。权威部门最新撰写的一份内部报告称：无论涨幅还是绝对水平，上海目前的房价都是偏高的，并存在向下调整的空间。
目前，沪上银行开始主动布防楼市下跌风险。部分银行透露，面对房地产行业下半年可能存在的变数，银行内部正在积极采取主动防控的风险措施，适当降低对房地产行业的信贷投放比例，并严格按照监管部门的要求标准，防范新增房贷风险。据了解，部分银行已经开始采取措施，收缩房地产信贷规模，降低信贷增速，并有意识地从较高贷款风险领域退出。对新增贷款客户，银行要求趋于严格，如果是二次购房者，不但要满足首付比至少4成、利率上调等要求，而且房价不得超过第三方评估价范畴，放贷按实际成交价和评估价中的最低标准执行。