512汶川大地震之后，房地产行业将产生哪些深刻的影响？市场趋势将发生怎样的改变？开发商与代理商该如何应对？消费者该如何理性看待置业？这些都是在灾后重建中我们必须面对的问题。
一、经济影响
1、整体而言，不会对中国经济造成大面积的负面影响，但短期内走低或成可能，并对GDP增速形成冲击
从汶川大地震波及范围看，受灾区多为不发达的乡镇和偏远农村，四川虽然是农业大省，但震区并非农业主产区；因此地震灾难对四川省农业产业结构的破坏微乎其微；其次从经济来看，受灾地区几乎不涉及经济重镇，对经济的影响相当有限。由于灾区人员伤亡和财产损毁严重，以及交通的中断和基础设施的毁坏，对四川省第三产业特别是旅游业的打击是毁灭性的，包括酒店/餐饮/旅游等整体消费将急剧下降（根据估计将下降30%左右），这将使全国GDP增速受到负面影响。据不完全统计，地震灾害造成的全部损失可能在5000亿左右，这势必造成二至四季度经济增幅减缓。因此汶川大地震短期内将拉低中国经济GDP增速，根据星彦地产公司估计，地震可能使2008年全年GDP增长率下降约0.3-0.5个百分点左右。同时，由于地震对城镇公共基础设施的破坏非常严重，甚至是毁灭性的破坏，包括电力、交通、水利、通讯等，因此灾后重建将拉动固定资产投资增长，从而可能推高全国GDP增速（约0.2-0.4个百分点左右）。因此预计三四季度以后，有可能局部出现报复性反弹。长期来看，汶川地震灾难对中国整体经济的冲击不大，但短期内会会受到一定影响，会有2-3年的调整期。
2、一段时间内会增加国内物价上涨和通胀的压力，间接影响房价成本增大
汶川地震导致四川局部农业生产与交通中断，可能会造成供给短缺，短期会对全国的粮价及猪肉价格造成一定影响，加剧部分地区的通货膨胀预期。虽然四川经济仅占中国经济GDP 4%左右，但农产品增加值约占全国的6%，粮食产量占全国的5.8%，猪肉产量占全国的11%，因此灾区农业生产的中断，势必影响到全国粮食生产与猪肉供应，以及灾后四川灾区对粮食粮油与猪肉需求的增加，可能形成新的物价上涨，增加国内通胀压力；同时随着灾后重建工作的展开，固定资产投资力度加大，灾区交通重建、城镇建设、基础设施建设等对钢筋、水泥、砂石等建筑材料的需求缺口较大，会给建材价格带来进一步的上涨压力，进而推动房价成本的增加，而这对于震后具有诸多不确定性因素的房地产市场而言，加大了房地产市场开发的风险。但长期来看，受市场需求变化影响，房价成本的增加不会影响房价的快速上涨。
二、政策影响
1、房贷紧缩政策仍然是调控主调，但对灾区将以“激励”为主，实行差异化调控政策
近期内，央行仍有可能继续采取紧缩银根政策，但实际操作中或将显现“温和政策”。由于此次地震中川内受损企业较多，如果央行再次加息，必然短期内加剧企业的负担，因此近期内再次加息的可能性不大。另外地震使中国经济受损达5000亿元，可能会使二三季度的GDP增长率走低，因此为协调灾后经济的全面恢复，这些可能会促使中央对四川地区采取差异化的信贷政策，以激活四川当地经济的发展。具体而言地方政府可能会推出相关鼓励房地产发展的政策，比如税费减免、土地优惠政策等，以及对受灾地区信贷的大量投入，以温和的调控方式继续保持当前“稳”定的房市，激活市场需求，促进灾区建设。最新的央行第一季度货币政策执行报告中也首次未提“防经济增长由偏快转向过热” ，表明调控政策在灵活性上已给未来预留了空间。同时由于灾区重建可能导致建材价格的上涨而助推房价成本增加和PPI指数上涨，而PPI指数的上涨又将直接推动CPI指数的攀升。因此化解通胀压力仍是短期内宏观政策的首要任务。因此在继续维持高通胀的现状下，调控仍将以货币政策为主，但可能实施差异化的经济政策，从而从结构上对需求进行调控。但地震不会改变中国宏观经济稳定增长的长期趋势，预计未来1-2年房地产行业的景气发展度依然取决于国家各类宏观调控政策力度。
2、加大对灾区信贷投入，优惠政策可能向西部倾斜，刺激房地产场市场发展
5月12日汶川地震前，央行宣布自5月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,并达至16%。这表明从紧的货币政策举措仍然是2008年的调控主调；但5月16日地震后，央行决定针对灾区特事特办，宣布对受灾严重的成都、绵阳、德阳、广元、雅安、阿坝等6市州地方法人金融机构5月20日暂不提高存款准备金率。这在国内尚属首次。同时为了支持灾区的重建，央行还将加大对四川地区的信贷投入，增加灾区有关金融机构的可用资金，并有可能对受灾严重的地区实施税收优惠政策，如减息贴息、税费减免等，以减轻当地购房者的负担,鼓励置业，加快灾后重建步伐。 这无疑有利于房地产市场的复苏，并刺激市场需求。5月19日，财政部、国家税务总局发布《关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》，要求财政税务机关贯彻落实好现行税收法律、法规中可以适用于抗震救灾及灾后重建的有关税收优惠政策，优惠税种包括企业所得税、个人所得税、房产税、资源税、契税、城镇土地使用税、车船税、进出口税收等。
三、市场影响
1、短期内市场对地震心理阴影无法消除，购买信心受挫，持币观望会加剧，预计进入四季度后市场有复苏可能
1.1短期内市场信心下滑严重，持币观望加剧。
虽然成都不是地震重灾区，但地震对成都房地产市场的负面影响是显然易见，首先是市场对房屋质量的特别关注而导致购房者对楼市的信心大幅下降；其次地震灾后经济损失与财产的损失及地震造成的普遍心理阴影，会大大降低购房者心理预期，使置业热情受到打击，而灾后重建和经济恢复尚需时日，加上震后使房地产市场交易几乎中断，楼市成交量低迷，因此关于地震后房价要下跌的传闻加重了市场的持币观望情绪，楼市回暖短期内将成为泡影，而市场的深度观望反过来将加深楼市供求的矛盾。
1.2、震后投资者退市撤市现象将加剧，导致供求矛盾加大
地震后购房者的购房信心普遍受挫，特别是投资者，出于对地震的恐惧感，主要担心其资产的贬值和消失，可能暂缓投资置业计划，同时市场普遍对区域房地产价格走势的下跌预期，也势必会使投资性购房者更加谨慎，加上房贷政策继续从紧信号，从而有可能导致投资性购买需求从房地产市场全线撤资退市；同时受地震影响，市场对成都城市居住的价值认可短期内难以修复，对房地产楼盘销售会造成较大的压力，从而加剧房地产市场的供应矛盾。因此很多开发商因资金压力大可能会放缓进入，或进行策略性调整。
1.3整体来看，地震后房地产市场不会转入大萧条期，而有可能转入一个相对平衡的重新勃发期
基于上面的原因，地震后房地产市场的低迷只是短暂的，长期来看，不会出现有些机构预测的萧条期，地震将导致房地产市场的秩序重建，包括需求结构的调整，区域版块之间的变化等，市场信心的修复可能持续1年左右，预计地震后2-3年会有大量的置业需求会爆发出来。加上政府对西部优惠政策的扶持和信贷的投入，也必将刺激房地产市场需求的上涨，房地产市场或许会迎来新一轮春天。
2、建材供给的短缺导致房价成本迅速上升，但短期房价上涨乏力，开发商资金风险加大
地震导致灾区交通的中断，以及灾后重建对建材需求的大幅提高，会助推建材价格的上涨，如钢材、水泥等，这必将导致房价硬性成本加大，但由于市场短期对房价心理预期的下跌，使得房价上涨压力空前加大，开发商将陷入两难境地，开发风险加大。
3、多层低密度住宅建筑受宠，高层住宅将遭遇冷遇
地震之后，消费者对住房的购买需求和偏好心理都普遍发生了改变。根据调查，框剪结构的低层低密度或抗震能力好的小高层住宅将成为市场新宠；而出于对高层建筑的恐惧和排斥心理所以高层与超高层住宅将受到市场冷遇。由于普遍担心高层建筑在地震时逃生时的代价过大，可能增加伤亡的风险，所以短时间内会高层住宅将很难被市场接纳，这势必影响到开发商对项目开发的战略性调整，以及政府对成都城市高密发展模式的重新思考。
4、短时间内彭州-青城山-都江堰区域将难以恢复元气，区域房地产市场将陷入低谷期
由于地震对大城西区域影响较大，受灾严重，因此地震后消费者在置业版块选择时，可能会刻意避开这些受灾区域，如彭州-青城山-都江堰区域一线，房地产市场元气大伤，恢复有待时日，短时间市场对这些区域的恐惧心理难以消除，其房地产市场将步入较长时间的低谷期，其房地产市场开发将以民生房为主。
5、商旅地产短时间内难以复苏，但原先的市场区域结构将被打破，版块发展将呈现分化现象
地震中大量的人员伤亡与财产毁失，以及交通的中断和基础设施的毁坏、社会经济的巨大损失，都对房地产市场影响深远，特别是商业地产和旅游地产的发展，短时间内难以复苏。投资者的撤市退市，以及对房地产投资信心的下降，使得江油-彭州-青城山-都江堰一线的商旅地产开发将举步为艰。四川受灾区旅游风景区破坏较为严重，有些风景区基本完全“消失”。这对旅游业的打击将是毁灭性的，这也影响到旅游地产的投资开发，而灾后重建和市场信心恢复则尚需3年左右时间。因此这也给其它区域未来商业与旅游地产的开发带来新的机会。比如黄龙溪/乐山/大邑（花水湾）/蒲江（大溪谷）/崇州（鸡冠山）等地。