随着房产的新政进一步落实，二手房交易市场继续“缩水”，房屋租赁市场房龄较短的挂牌出租房源明显增加，买房的人少了，租房的人多了。业内专家认为，租赁热一方面是受5年以下房屋转让征收全额营业税的影响，一些房源尤其是房龄较短的房源由售转租，以租养贷。另一方面，6月份毕业学生潮的加入也使得租赁市场开始活跃。面对浩浩荡荡的出租房源和租房大军，“房东”和“租房者”如何规避风险呢？

      首次租房三步走专家

      大成正嘉房地产专家认为，对于租房者尤其是那些刚走出校门的大学生、外地来京人员和一些首次租房者来说，需要懂得保障自己的合法权益。

      首先，租房一定要事先对房屋进行实地勘察，包括户型、采光、安全、周边交通状况等等；其次，切莫着急签约，要在周边货比三家，了解行情，谈租金时才会心中有数，租金占自己月收入的四分之一以内比较保险，租房也要量力而行；

      其次，在签租赁合同时，一定要把权利义务分清，例如房租、水电、煤气、电话、有线电视等费用如何缴纳，每月何时缴纳房租，如果房东提前终止合同该如何赔偿等，租房者一定要在合同内注明“假如因工作调动等原因需提前中断合同，业主应退还押金”以保障自己的权益。

      最后，也是最重要的一点，必须事先查看业主有无房产证才可签订正式合同。有房产证的房屋，才有资格签订正式的租赁合同，无房产证可能造成与房东的责任不能明确区分，租房人的合法权益难有保障，如果产权人不清晰，租金可能被卷走不知去向。

      合租人群签清协议

      由于分摊的租金低而猛增的“合租一族”，不管是房东还是租客，要务必互相确认身份，留下身份证、工作证等复印件以及联系电话，并协商好物业管理、水、电、煤气、电话的费用的分担问题，最好以书面形式明示，以避免不必要的经济纠纷。

      总之，双方的协议定得越细、越具体越好。大成正嘉房地产专家最后建议，业主和租客如果想尽快解决租赁问题，在中介公司的选择上也需要擦亮眼睛。小中介公司可能乱收中介费用，本身合同的制定也可能缺乏律师过目或缺乏法律效力，如果发生纠纷，很难保障消费者的权益。所以，选择经验丰富、信誉度高、资质较好的中介公司也很关键。

      制定租金合理务实

      对于房东，专家也给出建议：制定租金不能盲目，要根据房子所处的位置和房子品质的实际来制定。

      对于一些以租养贷的租户，出租是否划算，主要看出租的收益是否高于贷款的成本。买房放租与其它理财项目一样有风险，其收益率受市场影响较大，租得出去不等于能租个好价钱，租金的高低主要和地段及房屋品质有关，通常高校、商圈和写字楼较为密集的成熟地块租金较高。所以，房主在制定租金的时候，要了解相同地段、同等品质房屋的出租情况，然后根据出租淡旺季的规律适时调整租金。一般来说，每年6月到9月就是出租旺季。如果租金定得过高很可能导致房屋长时间无人问津，房屋空置时间越长，经济损失也就越多。