楼市波谲变幻，高手笑看风云。在当前楼市扑朔迷离之际，本报特地新开设《专家读市》栏目，每期邀请三名权威专家，让他们以各自独特视觉对楼市现象以及趋势予以客观判断解读。智慧之火，在于碰撞。真义之别，在于多鸣。我们希望，通过政策、土地、金融等专家的观察与表述，能为广大购房者以及行业人士提供些许启示，能帮助他们在房地产市场中更好地找路、选路、走路。
扑朔迷离，春暖乍寒。楼市究竟是在“拐”，还是在为进一步反弹蓄势？昨日，就当前楼市走向问题，西南财经大学党委副书记杨继瑞教授接受了记者专访。杨继瑞认为，当前楼市不是在拐，而是处在休整与回归中。休整与回归后，成都楼市还将继续走高，对购房者而言，当前或许是下手的最好时机。
房价在降
但距离拐点还远
对于当前楼市上盛传的拐点论与反弹论，杨教授认为都站不住脚。虽然，两者看起来都颇有道理。
“当前的房价是在逐步回落，部分区域房价下降高达15%-20%。人们买涨杀跌的心理浮现，很多人都在等待着房价最低点的出现，这导致了市场双方僵持现象的出现。眼下，一些开发商会感受到冬天仍未过去，一些实力不济却在去年高点拿地的企业可能被冻僵。从今年的几次土地拍卖来看，地价只涨不落的刚性论也在被逐步打破。我们也注意到，今年下跌的这部分房价基本上都是去年迅速拉升起来的，地价也只不过正在摆脱一种非正常的飙升态势。因此当前楼市不是拐不拐的问题，而是回不回归的问题。”杨继瑞说。杨还表示：“楼市已经冲锋了好几年，供求状况已得到巨大改变。虽然大幅度下跌可能性几乎没有，但要想再反弹至昔日也基本不可能。”
四大力量
支撑楼市理性回归
“当前楼市状况，是经济规律起作用的必然现象。具体而言，目前有四大力量在推动着楼市理性回归。”杨继瑞说。
一是在投资者。大部分人在观望，希望楼市最低点出现。另一方面，当去年年底楼市开始下滑的时候，很多投资者都将资金转移到了股市。
其次在于土地价格。在2006年、2007年，地价几乎呈几何数递增，大量开发企业、上市公司纷纷圈占土地，急速增高的地价扭曲了合理的房价定位，这种不合理现象必须得到改变。
杨分析，房价由四部分组成，比较合理的分配比例大致为：地价占25%-30%，建安成本占30%-40%，税收规费占15%左右，其余的为开发商利润。由于近两年的地价非正常上涨，导致最早地块的房价制定，都几乎不约而同根据区域内最新地价指数，其直接结果就是开发商的更多利润不是源自经济规律下的合理比例，而是来自于土地的巨大增值，最真实的房价也因此被扭曲了。
还有就是“群狼效应”改变供求结构。楼市火热，吸引了大量企业入伍，使得楼市短期供求大大增加。这种情况下，“‘平均利润规律’要起作用了，开发商利润会被摊薄，这也加快了房地产暴利时代的结束。”杨继瑞说。
机遇出现
当前是购房最佳时机
虽然房价、地价都在逐步回归，但是否都会一味走低？杨继瑞认为，无论房价还是地价的回落，都有一定底限。“比如地价，当前政府的拆迁、补偿、安置等成本是很高的。这些高成本决定了其底价不可能很低。在房价方面，随着钢材等涨价，以及和谐社会概念下施行的工人社保等措施，开发商的建安成本与人力成本会大大增加。这些因素决定了房价只是回归到正常水平，而不可能大幅度下挫。更关键的是，整个成都的房地产消费需求仍然巨大。“成都目前的城乡统筹进程会进一步加快，这会为整座城市带来巨大的房地产被动消费需求。主动需求方面，随着社会经济进步，人们换居、升级等需求永远活力十足。还有，当部分投资者在股市解套之后，流入房地产的投资也会持续升温。作为区域性中心城市，成都楼市的需求不可谓不是巨大，成都楼市未来的发展之路必然是持续走高。”杨继瑞还认为：“当前楼市，对于购房者而言是下手的最好时机。对于开发商而言，也是其树立品质、价值、品牌形象的最好时机。”