2007年的楼市可谓是疯狂的一年。大量外资涌入国内市场，开发商疯狂圈地，各大城市土地天价不断刷新，房价节节攀升。上涨的范围不仅局限于北京、上海、深圳等发达城市，还波及整个二、三线城市。据统计，2007年1—11月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.3％，新建商品住房销售价格同比上涨7.9％。
面对房价飞速上涨，国家加大了整个07年的房地产宏观调控，打出了一套“控土地、限外资、频加息、缩信贷”的组合拳，以希望使房地产市场得到降温，其中以“9•27”紧缩信贷对整个行业的抑制最明显（9•27新政：07年9月27日，央行和银监会出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例不得低于40％，商业用房贷款首付款比例不得低于50％，“商住两用房”贷款首付款比例不得低于45％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提高）。此次信贷政策提高了个贷门槛，直接增加了购房成本。
自“9•27”之后，国家一系列针对房地产的调控政策纷纷落地，无疑给飙高的房价亮起了紧急刹车的信号灯。位居楼市前沿的深圳、广州、上海等一线城市的房地产市场立即产生效果：市场交易量下滑、房价持续走低、观望情绪浓厚等。其中深圳房价下滑尤为厉害，某些小开发商顶不住市场压力，开始出现直接降价、或者送家电、送装修、送现金等变相降价手段。据深圳国土房产局数据显示，2007年年底，深圳新房均价1.49万元／㎡，其中关内均价为2.32万元／㎡，关外均价为1.24万元／㎡，较9月份均价有10％左右的降幅。上海的“房价不降”神话也随着政策的深入实施而逐渐破灭，开发商有的是明码降价，有的采取的是暗降策略，还有一些采取变相降价或者优惠促销的活动，据统计：2007年11月份，上海市商品住宅的成交均价出现下跌，跌幅达7个百分点。而北京楼市陷入有价无市僵局，根据北京市房地产交易管理网统计的数据，2007年11月以来，北京市住宅期房的每周成交量呈现出连续下滑的趋势。一面是高挺的价格，一面是成交量的惨淡，京城楼市开始陷入“有价无市”僵局。
新政颁布之初，大多业内人士还仅仅认为这次新政更多的会影响一线城市的楼市走势，对于二线城市影响不大，但随着12月5日《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（对于信贷对象的界定）补充政策的出台，包括行业老大万科在全国范围内率先降价，这场“楼市寒流”开始逐步向整个中国的各大城市蔓延，而成都也不能幸免。9月新政前，成都楼市一片欣欣向荣，供应与销售可谓是持续走高，特别是成渝“新特区”成立后的6-9月，市场用疯狂都不能言尽，而“9•27新政”后的几个月，成都楼市受惊不小：政策、媒介环境“打压声一片”、各大售楼部一改往日熙攘之态，市场成交量继疯狂后首度开始下滑，购房者观望情绪却日益加重。新政后成都楼市的疲软表现，究竟是政策打压后市场的一蹶不振还是疯狂冲刺后的疲惫休憩？加之一向高姿态的开发商开始“殷勤谄媚”地开展优惠促销活动，市场更加迷惑了。“降”，究竟是市场的真实反馈，还是恐慌心理下的无理猜测？本专题通过市场在售楼盘调查和数据统计分析，希望还原众说纷纭下成都楼市的真实面貌，肃清纷繁促销表象带给市场的混乱认识，借此厘清迷雾下08年成都楼市的走势。
一、近期楼市优惠促销调查
星彦地产策划中心对07年12月至08年2月在售的典型楼盘的市场优惠策略进行了跟踪，并进行统计，情况如下：
受去年9月新政的影响，由于消费者观望情绪浓厚，各地产项目销售压力陡增，于是各开发商将三年前使用过的一些特价、优惠等手段重新使出，以促进销售；区域上，此次楼市“优惠潮”覆盖东、南、西、北、中，以及郊县的部分楼盘；涉及的开发商方面，无论是作为行业领头羊的万科、中海、蓝光，还是一些中小开发商，都纷纷推出一系列优惠措施；为了吸引客户，促成销售，各开发商使出浑身解数，以达到实现销售之目的。
二、促销、优惠活动分析
通过对近期成都楼市各类优惠促销策略的分析，总结出目前成都楼市优惠促销几大特点：
特点一：促销方式多样，优惠眼花缭乱
◆ 直接调价
直接调价的楼盘不多，这类楼盘多采用限时、限量、限选的方式，调价销售，吸引消费者关注。
例如：蓝光•富丽花城（查看地图）和富丽东方（查看地图）利用“限价房”的口号进行调价，分别以3980元/㎡及3880元/㎡起价，两个项目均比上一批次下调800元/㎡，由于调价幅度较大，近期开盘销售情况也较为理想。
例如：优品尚东由于项目地理位置和周边环境较差，而且定价较高，为此滞销较为严重，在新政之后，便采用直接调价，与前一批次相比下调600元/㎡。
◆ 折扣优惠
目前市场大多数楼盘已经摒弃了以往单一的促销手段，大多结合各类活动、配合多种优惠措施，形成组合优惠策略，例如：万科的“青年置业计划”、“新春团年套餐”，蓝光的“首房行动”，合能的“新春置业嘉年华”等。各类优惠活动的主题，主要以“青年置业”、“新春置业”主题为主。
目前各楼盘折扣优惠措施较多，大致可以分为以下几种：
返点优惠：主要形式包括新春优惠、老带新返点优惠、团购返点优惠、经理推荐返点优惠、返蓉客户优惠、入会优惠、VIP卡优惠等形式，同时新政过后，各项目一次性优惠及按揭优惠比例点数均有所提高。
例如，铸信•境界VIP客户开盘10日内购房享受总房款1％优惠,一次性购房优惠2％；龙湖•翠微清波（查看地图）大大提高优惠折扣，一次性付款优惠2％，团购6％，老带新优惠4％。
现金优惠：目前现金优惠也是市场主要采用的另一种优惠形式之一。包括青年置业基金、装修基金、抽奖现金优惠、租房补贴、入会现金优惠、买房送车位现金优惠、新春现金优惠、租房补贴现金优惠、教师现金优惠等。
例如，锦江城市花园（查看地图）推出“置业攻略欢乐送”凡缴纳500元入会的客户，可抵扣10000元的购房款；凡老业主介绍新客户购买，新客户可享受2000元购房优惠；08年1月19日—2月17日之间凡购买蓝光•圣菲TOWN 90㎡以下的首次置业者可获5000元租房补贴。
实物礼包优惠：包括购房送家具、送电脑、送保险、送购物券、送物管费、送车位使用权、送新年大礼、送信用卡、送洁具等。目前采取送购物券形式的楼盘较多。
例如，交大房产推出“买新房，送新车”，凡购买交大•香洲半岛（查看地图）与交大•绿岭的特推房源，即可免费获得一辆雪佛莱SPARK。外滩则推出购房赠送欧洲品牌豪华洁具一套。
减首付月供：目前各楼盘除了给优惠，直接降低房款外，各楼盘还采用降低首付、缓首付及援助月供的形式，来减小客户首付压力，降低置业门槛。08春节以后，银行信贷有所放松，降低首付是目前许多楼盘采用促销方式之一，包括：万科的“青年置业计划”，蓝光的“首房行动”等，都是将首次购房的首付降低为两成。
例如：翰林上岛（查看地图）首付1.8万，缓付5万（时间为1年，不计利息）。另外月供援助形式各楼盘采用的相对较少，例如：合能•耀之城，采用2年内，月供二八开，即在2年内开发商支付20％的月供。
◆ 推迟开盘，低价入市
此类方式主要针对新近开盘项目，其通过推迟开盘时间，采用较低入市价格策略，吸引更多关注，从而促进销售。采用此种方式的楼盘，主要是中小开发商为快速回笼资金。例如：水岸华庭（查看地图）、蜀光新城（查看地图）(新城博客,新城新闻,新城说吧)等楼盘，在新政的影响下，均采用低价开盘的方式。
增加消费者购买信心部分楼盘通过“购房保值计划”、“无理由退房”等措施来树立自身品牌形象,以增强消费者购买信心。这些开发商以信誉做担保，全力消除部分业主对楼市走低趋势的心理预期，敦促消费者加快下单速度。
例如，武海置业承诺：中华名园•亚德里亚交房时，不管业主是对房价或是对项目品质不满意，不需要理由，一律无条件退房；中铁•瑞城新界（查看地图）向外界发送短信称“无论一、二期业主、若房屋降价销售，则开发商承诺补差”。同时，橙花风景（查看地图）的开发商也提出了保值补差行动。正成地产也保证业主可享受无条件退房和已付总房款年息5％的资金补偿。
特点二：东西南北中，调整各不同
城东整体促销力度最大，城西、城北、城南次之，城中促销力度相对较小。
◆ 城东
城东区域在售市场楼盘众多，各大品牌发展商的入驻，从而带动城东房价在2007年10月份以前大幅攀升，已经超过城西、城南涨幅，为此与城西、城南竞争优势逐渐减弱，所以在新政之后，该区域的影响是较为明显的，促销力度也是最大的。
首先是以万科、蓝光为代表的品牌开发商的强势促销策略，各楼盘优惠方式丰富多样、优惠幅度较高。以万科•魅力之城为代表，推出的青年置业计划、新春特惠措施，四期一批次累计最高优惠达6％+6.3万元，加上直接调价的幅度，累计调价达1600元/㎡；蓝光•富丽花城和富丽东方打着“限价房”的口号进行调价，分别比上一批次下调800元/㎡，幅度也是相当的大。目前该片区主要优惠幅度集中在4-10％。
◆ 城西
城西区域同样受市场竞争压力所趋，整体促销力度较多，但与城东楼盘大幅调价采用直接返点、返现金等优惠策略不同的是，城西区域在售楼盘在促销策略上加大了引入“首房计划”、“经理推荐”“购房送物管”等促销手段；目前整个市场主要优惠幅度集中在2-6％。
◆ 城南
城南区域目前在售项目相对城东、城西数量较少，在楼盘促销策略上，无论是优惠幅度还是促销手段上并无太多创新，多采用市场上普遍做法，如直接返点及限价优惠；同时，受城南区域客户特征影响，出现了针对某些高端客户群体推出的如购房送保险、返高档百货购物抵用券、送车位使用权等相应措施；市场在售楼盘优惠在1％-5％之间。
◆ 城北
城北区域，在售楼盘采用的促销策略其明显特征即是“价格取胜”，低起价、低总价的价格优势，成为此次促销的重头砝码，“限价房源”、“首房置业”等措施的运用更使得城北市场成为近期吸引眼球的“跳价”热点区域之一。综观整个区域，优惠幅度在普遍在4-7％之间。
◆城中
城中，由于中心城市土地的稀有性，加之地段及配套的资源优势，使得在售项目在促销及优惠力度较小，价格仍然坚挺。目前在售项目促销手段较单一，多为开盘常规优惠及个别楼盘推出的限价房优惠，优惠幅度不高，在2％-3％之间。
特点三：品牌发展商带头，中小开发商竞相仿效
品牌开发商大张旗鼓，引领楼市优惠风潮，其典型代表如万科、蓝光；本土知名企业，在经历了以品牌开发商为首的率先大幅优惠的洗礼之后，也都纷纷打出各类优惠策略，但受开发商背景、各个项目具体特征的影响，其采取的优惠策略虽然各不相同，但诸如“老带新”、“团购”、“首房行动”成为此次多数企业的不二选择。同时值得一提的是，大多数企业都仿效了品牌开发商的做法，采取多盘联动优惠策略，其典型代表如：合能、正成、汇融集团。
三、揭开近期楼市优惠促销的面纱
新政后，成都楼市东南西北，大小品牌开发商的轮番优惠活动着实让人眼花缭乱。习惯了07年弱势买房的消费者并没有对优惠活动感到受宠若惊，反而因这种敏感时节下的大幅优惠活动加重了对楼市走低的悲观预期。其实，优惠促销本是房地产营销推广的必要环节，各大开发商需要出于自身企业的各方面要求而适时推出不同幅度的优惠活动。在这种敏感时节下，我们应该客观地、冷静地正视这些优惠活动，弄清楚出这次成都楼市集体式的优惠活动究竟是市场危机来临下的疯狂甩货，还是特定市场条件下企业的营销策略？
星彦地产通过透析近期开发商多样的优惠促销活动，为大家逐一揭开舆论宣传下“优惠活动妖魔化”的本来面目。
1、传统淡季、加大营销促销力度
每年的春节前后本身就是市场的传统销售淡季，加之受到政策环境的打压，市场观望氛围加重，开发商需要运用适当优惠促销手段来刺激疲软的消费市场。
2、营销花招、并未真正缓解购房压力
细看各类优惠手段，大多只是一种促销噱头，而不是真正的降价。这种方式多以中小开发商为主，借这种噱头吸引消费者注意力，以此来带动房源销售。这些营销噱头主要分为：
名不副实：部分开发商推出价格超低的“特价房”，然而这种所谓的“特价房”数量极少，决不是普及大众的“恩泽”。
隔靴挠痒：部分开发商的礼包大赠送便属于此类。比起高昂的房价，少许装修基金、住房补贴基金、车位费等其实是微不足到的。
声东击西：所谓的降低首付、缓首付及援助月供的形式，其实只是降低了置业门槛，实则并未减轻购房者所要承担的真正购房成本。
物有所值：尽管部分楼盘实施了大规模的调低价格，但是我们发现，这些调价的产品自身资源较差，资源较好产品依然价格坚挺。例如蓝光•富丽花城和富丽东方近期推出的3期2批次，无论产品位置、朝向等均比上一批次差。尤其是富丽东方的产品紧邻紧临成渝高速，噪音影响较大。
这种大力度地调价的方式，的确吸引了不少购房者。不过值得注意的是，这是那些拥有劣势资源的产品的价值在价格上的正常回归，而这种回归决不是楼市“普降”的信号灯。
3、资金压力，适当让渡利润
部分开发商处于自身经营需求，为求平稳发展需要以牺牲一定利润空间交换来快速销售，获得资金回笼，缓解资金压力。
这类企业包括：一、多项目运作的品牌开发商，多项目的运作必然加大了对资金链顺畅的难度。例如：蓝光目前在成都同时开发销售的项目共有6个，而蓝光本身对资金快速回笼要求就比较高，必然实施对部分项目低利润运作的策略。二、上市企业，诸如万科一类的上市公司，基于年底上市公司对业绩要求，必然要求快速完成销售任务，回笼资金。三、中小开发商，部分中小开发商由于资金实力较弱，为求资金流动顺畅，只能忍痛割爱，放弃部分利润空间。
以上的利润让渡行为不禁让人发问，开发商何来的利润空间？这跟新政之前成都楼市的发展特点和企业自身运作有关。
1)拿地成本较低，有优惠促销空间
目前成都调价的楼盘，与项目土地成本有密切的关系。土地取得较早、渠道较为特殊的楼盘，土地成本相对较低，适度让利有较大的空间。例如：目前成都降幅最大万科•魅力之城，四期一批次累计最高优惠达6％+6.3万元，加上直接优惠的幅度，累计优惠达1600元/㎡。尽管优惠幅度之高，但是由于前期土地成本实在低廉，万科并没做赔本生意。
2)07年房价暴涨，为优惠促销带来空间
07年的成都楼市是快步小跑的一年。特别是“新特区”成立之后，成都地价、房价应声大涨。许多二流品质的项目也水涨船高的卖到了一流大盘的价格。过高的价格无疑带来了较大的利润空间。为此，目前各楼盘在新政之后推出各类优惠促销措施，对与开发商来讲仍然能够保证较高的经营利润。
3)制定价格策略时，预留促销优惠空间
目前，市场上品牌开发商的楼盘售价明显高于周边楼盘，一是品牌价值的体现，二是在制定价格策略时对市场不确定因素预留了足够的优惠促销空间。为此，即使目前在售的品牌发展商楼盘实施较大优惠促销措施，也是属于正常、合理的预留范围内。
综上所述，我们看到，新政后的成都楼市的确在优惠促销上史无前例地加大了力度。然而，这些优惠措施的实施决不是骇人听闻的楼市拐点前奏，而是成都楼市在新政调控下正常的营销调节。这种调节无论是营销花招还是利润让渡，是大部分企业可预期和可控制的，而非惊慌失措下的无奈之举。这种调节的程度也仅限于优惠促销的级别，而非升级到变相降价、市场不振的地步。那种从热闹的优惠表象仓促定下“降价”结论的言论是及其片面和不负责任的。
四、市场的另一种声音：坚挺
媒体上铺天盖地的优惠广告和“拐点论”似乎掩盖了市场上的另一种声音，这种声音来自市场上那些仍然房价坚挺的楼盘。这部分楼盘要么价格不变，要么还继续上涨。
优势区位房价看涨
据调查，位于一环路东三段的“蓉上坊（查看地图）”目前的销售均价是8400元/㎡，这样的价格比起新政出台前没有任何的变化；而位于锦江区青莲街与滨河路交会处的都会风尚（查看地图），销售起价就超过了9000元/㎡；位于城中心青石桥北路的弘邦•领邸均价从9500元/㎡上调至9700元/㎡；位于西安北路一号的芙蓉花园城（查看地图）目前的销售均价是7900元/㎡，比起开盘10月份开盘均价上涨了200/㎡。东二环建设路的高地（查看地图）价格从年前的6700/㎡上升到6900/㎡。
我们可以看到，部分楼盘区位优势明显，尤其是二环内的项目，由区位带来的成熟配套，完善的交通组织等成为这些楼盘最大的价值点来支撑楼盘的高位价格。可以说，新政对这些拥有稀缺资源的楼盘项目影响很小，甚至这些楼盘还有很大的上涨空间。
优势产品房价坚挺除了具有区位优势的楼盘房价稳定之外，部分楼盘的优质产品同样抗住了这番“楼市寒流”。例如，万科•金域蓝湾将其城市主干道的户型划为特价房，最高优惠达6－8万元/套，相反，而真正临河资源较好的“水漾雅居”单位却根本没有降价，依然是保持原来价格，销售价格在10000元/㎡以上。例如，蓝光•富丽花城3期2批次的价格下调很多，但相对资源较好的3期1批次剩余产品却依然保持原有价格。这无疑印证了那些具有明显优势的产品是有能力承受来自市场的考验。
尽管，市场上存在这样对成都楼市走势看好的呼声，但是这样的声音被掩埋在纷繁的优惠活动中和部分媒体不客观的呐喊助威中。媒介的强势舆论引导和消费者不理性的“盼降”心理，让新政后的成都楼市平添了几分“惶恐”，却不能让大家静下心来，以不偏颇的眼光透过现象看本质。对另一种声音的呈现有助于我们公正客观的分析、研究成都楼市自身的发展轨迹。
五、理性是08楼市的主旋律
2008年的成都楼市究竟将走向何方，面对当前的房地产市场，我们认为，08年的成都楼市将在合理调整中稳步发展。
价格不会大幅震荡
2007年年初，成都房价小步快跑，年中由于政策利好、舆论导向及消费者预期，各大区域的项目纷纷爆发“井喷”，致使成都楼市的整体价格大大上扬。而10月后，国家的一系列打压政策出台，深圳、北京、上海等房价高位城市的降价风潮，直接影响了市场对成都楼市后续走势的判断。“跟着大流继续降还是顶着07势头继续升？”年末，众多开发商推出眼花缭乱的降价促销活动，大大的刺激了观望客户的购买欲望，而部分项目却由于产品资源很好，价格仍然巍然不动甚至还稳中有升。
“既有涨又有降”的市场局面表明，成都楼市开始进入一个理性的调整期。在这个理性调整中，部分开发商会因为07年“随行就市”脱离产品实际情况的高位定价而回落价格，如蓝光•富丽花城，或是以其他方式补偿消费者的经济支出。而部分项目又会因为较好的市场消化程度对价格进行补涨，如华润•二十四城（查看地图）。但是，无论是回落还是上涨都是在市场理性范围内的变动，而不是大起大落的震荡式的起伏。这个理性的调整是对07年成都楼市疯狂之后的必要的，冷静的补偿，而且这种“补偿”会指导08年后续楼市逐步走向冷静。
除了来自开发商自我的理性调节外，国家政策的引导方向也是市场走向的重要判断。去年10月，国家出台的一系列政策打压是针对07年整个楼市房价上涨过快进行的必要调整，而今年召开的“两会”也一定会出台有关房地产市场的指导性政策。尽管政策的不确定性多少模糊了对市场的判断，但是，有一点是可以肯定的，国家的政策会指向经济平稳的发展。年末的楼市寒流并未给成都带来真正的震荡，08年后续的发展趋于稳定是可以预期的。
营销过程告别粗放
07年，许多楼盘项目都发生了几天清盘的奇迹。没有使用太多的营销、推广方式就在短时间内把房子卖完了，这其实是一种不正常的现象，可以说07年提前透支了08年的市场。而在当前政策的相对紧缩、消费者预期走低等不利市场环境下，那种没有营销方式的营销在08年是绝对行不通的。年初众多楼盘的新春特惠活动，以及新春结束后变了花样的其他营销推广活动，昭示了今年的楼市营销必须是一场深谋远虑的持久战。
这场持久战不仅仅是在在特殊节点进行促销活动这么简单，而是从市场调研、消费者需求预判、产品设计、价格定位、营销推广等等细节流程都精细化作业。譬如，价格策略将充分放在市场层面思考而不仅仅是企业利益，营销推广更加注重企业品牌的塑造而不是短期销售成果，客户关系维护更强调长久而不是“一次性交易”，置业顾问更注重专业度而不仅仅是服务意识等等。
消费者日趋理性
07年，成都楼市尽管高位，却依然产生了强劲的消费力，然而国家政策实施后，消费者产生了浓烈的观望态度，项目成交量大幅下降。春节期间，众多项目开始实施的促销优惠活动开始小小地刺激冰冻的市场。据调查，龙湖•三千里在推出限量特价房的同时，其未降价的房源也取得了不俗的销售。这说明，市场的购买力并未消失，而只是延缓了购买行动，这是因为消费者在更加理性地权衡付出和回报比，这种理性必然避免了08年的成都楼市出现07年跟风似的疯狂。