2月28日，成都市国土局供应了七宗土地，其中城镇混合住宅用地四宗，商业用地三宗，东、南、西和北面都有供应。在这七宗土地中，通过拍卖方式出让或转让的为四宗，都为城镇混合住宅用地，其他三宗商业用地通过挂牌的方式出让。星彦地产研究中心对其中于3月28日拍卖出让的3宗城镇混合住宅用地进行了分析，对土地的价值进行预估。
一、红牌楼地块
1、用地位置
该地块位于武侯区永丰乡太平村五组，西临为佳灵路，如下图：
地块位置图
2、地块周边环境
(1)、红牌楼片区规划
红牌楼片区位于成都市西南方向，长期以来，红牌楼片区的商业业态都以汽配、家居等为主，业态散漫、物流杂乱，居住更是上不了档次。因而该区域的房地产开发与周边的双楠、紫荆片等区域发展较为滞后。
根据这一情况，武侯区政府对红牌楼商区域进行了重新规划，整个红牌楼商圈发展定位为“国际化——BLOCK街区”，北至二环路，南至规划中的武阳大道，西起武侯大道，东至武侯区与高新区分界处，城市设计范围约为5.4平方公里，按照“一心、一轴、两片、四带”进行规划建设。“一心”即将二环路和川藏公路交汇处的红牌楼路口打造为商圈的核心发展区域和品牌形象区；“一轴”即沿川藏路沿线打造轴线经济带；“两片”即以线促面，带动川藏路沿线左右两片的建设和发展；“四带”即沿二环路、武阳大道、武侯大道及与高新交界道路逐步建设成城市功能完善、商务商贸繁荣、商住并举的现代化城市商贸新中心。
（2）、地产大鳄纷纷发力
可以说红牌楼片区是城南三环内最后地块待开发之地，各开发商看到此商机，纷纷入驻该区域。目前置信实业、谢菲联、中铁二局、新希望、劲力房产、长城集团、富临房产等十余家知名开发商，区域楼市大战硝烟弥漫。
同时随着该区域旧城改造的陆续推进，还将有千余亩土地推向市场，将会吸引更多的实力开发商进驻。
（3）、区域配套完善
交通发达
目前武阳大道即将贯通，地块周边有90，303，53，92，72，103路等数路公交，与二环路相隔也较近，依靠二环路上交通的发达，出行比较方便。
地块处于规划中的地铁三号线附近，三号线直通天府广场、红星路等，将来交通肯定极为便利。
商业繁华
红南港老洋房风情商业街和老洋房家园酒店的营造，劲力•红牌楼广场十多万平方米的集中商业规划，优地引入的红星美凯龙家居，天邑华庭的社区商业配套等等，片区内各个开发项目营造的商业设施将联成一个整体，共同促成区域内的商业繁华。
配套完善
该区域周边的教育及医疗设施十分完善，教育设施如石室外国语实验学校、双楠小学、实验中学、成都市新阳小学、和平小学等；医疗设施如：武侯区第二人民医院、武侯区第三人民医院等。
由于武侯区政府对该片区的发展给予了高度重视，随着该片区建设不断推进，城市公园、绿地、广场及其他市政设施将逐步到位，红牌楼的城市配套将非常完善。
3、2007年红牌楼区域成交地块
2007年，红牌楼片区共成交土地5宗，其中城镇混合住宅用地四宗。城镇混合住宅用地的楼面地价在2700-4677元/平方米之间。
4、地块价值分析
（1）、地块规划要求
（2）、建筑规划
建筑规划上，其中要求临老川藏路一侧必须设置独立式商业用房，面积不少于地上总建筑面积的20%。
（3）、地块建设物业假设
根据地块周边物业发展的现状及趋势，本地块的概算指标如下：
容积率：约4.15，住宅为2.4
地上建筑面积：117342平方米，其中住宅部分为67778平方米，商业部分为49164平方米，物业管理用房：400平方米
车位情况：根据成都技术管理规定 住宅0.7车位/100㎡，商业0.5车位/100㎡，805的机动车位设为地下车位，平均一个车位面积取35㎡/个车位。
总车位=（0.7车位/100㎡*67778㎡+0.5车位/100㎡*49164㎡）*0.8=577个
地下室面积=577个*35平方米/个=20195平方米
总建筑面积：137537平方米
物业形态与建筑密度：根据规划条件，可修建物业为11-13层的小高层电梯公寓。
（4）、成本核算
项目开发成本：前期工程费、建安工程费、基础设施费、管理费用、销售费用、财务费用、营业税及附加、不可预见费、其它专项费用、土地成本及土地出让税费等。其中建安工程费将会根据建筑结构、类型的不同，其造价会有一定的差异；由于土地尚未拍卖，此次土地成本及土地出让税费将按不同价格分别计算。
通过简单计算可得：
（1）前期工程费、基础设施费、行政收费和其它专项费用总计约为2380.49万元
（2）建安工程费约为27219.06万元
（3）管理费用、销售费用、配套设施费和工程管理费约为3909.46万元
(4)土地成本、财务费用、不可预见费
(5)、产值计算
根据地块所处的位置，区域目前房地产市场现状，以及未来的发展趋势，预计其住宅部分销售平均价格:电梯公寓为6800元/㎡，商业或商务公寓部分销售平均价格在8500元/㎡；地下车库的20%列入销售，每个8万元。
由以上计算可得，在上列物业销售完毕的情况下，项目的总收益为90154万元。
(6)、地块投资分析
由以上计算可得，在物业全部销售的状况下，当地价在865万元/亩以下时，项目的税前利润率在10%以上，物业的盈亏平衡点为89.06%；当地价超过925万元/亩时，项目的税前利润率在8%以下，物业的盈亏平衡点在91.92%。
小结
根据我们对成都房地产市场的判断，红牌楼区域房地产市场的分析，以及地块建设条件的分析，该地块的成交价大约在865万-925万元/亩左右。
该地块用地约42亩，为中小规模地块，根据我们测算的价格，地块价值约3.8亿元左右，资金要求相对不是很高，但对小开发商来说具有一定压力，适合中大规模的开发商。
随着红牌楼片区旧城改造的推进，城市功能的转变，城南二三环最后的处女地将掀起地产开发高潮，良好的区域位置、人居环境将吸引更多实力开发商的目光。
二、锦江区三圣乡花果村地块
1、地块位置
该地块位于锦江区三圣乡花果村一组，地块斜对面为新近开发的桂香居项目。
地块位置图
2、地块周边环境
（1）、区域规划
地块区域为锦江住宅文化区，空间范围：锦江区一环路至三环路区域。
发展方向和思路：大力引进高质量地产开发项目，完善地产开发的相关配套措施和政策，以中高档住宅开发为主。同时，以社区建设为基础环节，以社区文化的构建为主要内容，推动该区域文化产业发展。
住宅文化区布局图
（2）、区域房地产市场
该宗地位于川师大板块，该区域经过万科多年的经营已成为较为适合居住的区域之一。目前区域周边集中了融创、吉宝、鑫苑、国嘉、交大、佳宏等实力开发商，在售的项目主要有帕丽湾、比华利国际城、卓锦城、锦江城市花园、鑫苑名家、交大绿岭等。目前川师大板块物业以高层电梯公寓为主，二三环间住宅的主要售价在5700-6300元/平方米。
随着成都市鼓励向空中发展的规模，城东未来将出现较多的超高层物业。
（3）、区域配套
文化教育：成都市东光实验小学、成都师范附属小学东区、成都得胜小学、金苹果幼儿园、七中育才中学等。
医疗卫生：成都市十医院、四川省六医院、成都传染病医院门诊部、解放军452医院等
道路交通：
道路：东大街延伸线、静居寺路、老成渝路
公共交通：56、79、88、38、12公交线路均通过该项目；地铁二号线将通过此区域。
生活配套：万达广场、东润.生活都会、沙河生活广场、东光小区生活配套等。
3、2007年川师大板块成交地块情况
07年，地块周边共成交土地5宗城镇混合住宅用地，楼面地价主要集中在3560-4155元/平方米之间。
4、地块价值分析
（1）、地块规划指标
（2）、地块建设物业假设
根据地块周边物业发展的现状及趋势，本地块的概算指标如下：
容积率：约8，住宅为4
地上建筑面积：373829平方米，其中住宅部分为186915平方米，商业部分为186514平方米，物业管理用房：400平方米
车位情况：根据成都技术管理规定 住宅0.7车位/100㎡，商业0.5车位/100㎡；机动车位的80%设为地下车位，平均一个车位面积取35㎡/个车位。
总车位=（0.7车位/100㎡*186915㎡+0.5车位/100㎡*186514㎡）*0.8=1793个
地下室面积=1793个*35平方米/个=62755平方米
总建筑面积：436584平方米
物业形态与建筑密度：根据规划条件，可修建物业为高层或超高层电梯公寓。
（4）、成本核算
项目开发成本：前期工程费、建安工程费、基础设施费、管理费用、销售费用、财务费用、营业税及附加、不可预见费、其它专项费用、土地成本及土地出让税费等。其中建安工程费将会根据建筑结构、类型的不同，其造价会有一定的差异；由于土地尚未拍卖，此次土地成本及土地出让税费将按不同价格分别计算。
通过简单计算可得：
前期工程费、基础设施费、行政收费和其它专项费用总计约为7492.02万元
建安工程费约为77931.05万元
管理费用、销售费用、配套设施费和工程管理费约为9736.66万元
土地成本、财务费用、不可预见费
(5)、产值计算
根据地块所处的位置，区域目前房地产市场现状，以及未来的发展趋势，预计其住宅部分销售平均价格:电梯公寓为6300元/㎡，商业或商务公寓部分销售平均价格在6800元/㎡,地下车库的20%计入销售。
由以上计算可得，在上列物业销售完毕的情况下，项目的总收益为244585万元。
(6)、地块投资分析
由以上计算可得，在物业全部销售的状况下，当地价在1320万元/亩以下时，项目的税前利润率在12%以上，物业的盈亏平衡点为87.82%；当地价超过1440万元/亩时，项目的税前利润率在8%以下，物业的盈亏平衡点在91.39%。
小结
根据我们对成都房地产市场的判断，川师大板块房地产市场的分析，以及地块建设条件的分析，该地块的成交价大约在1400万元/亩左右。
该地块用地约70亩，为中等规模地块，根据我们的初步测算，该地块的总成交值约在9.5亿-10亿元左右，对开发商的资金实力要求较高，因而该地块较为适合资金较为充足的大开发商。
随着该区域改造、拆迁的进一步推进，未来该区域将成为城东最适合居住的区域之一；万科、信禾、新鸿基等大牌开发商的介入，区域地产开发热度将大幅提升，物业升值潜力将巨大；同时地铁二号线、沙河堡火车站、东大街延伸线等交通设施，以及相关城市配套将大大提升区域生活、工作的通达、便捷、舒适性；该地块将得到开发商大为关注。
三、成华区青龙场片区地块
1、宗地位置
该宗地位于城北青龙场片区云龙路，如图中拍卖出让三号宗地所示位置：
2、地块周边环境
（1）、区域规划
新龙潭场镇将规划成服务于龙潭工业集中发展区和北湖风景区，打造成成华区的城市副中心。目前龙潭镇改造项目规划已扩大到了2300余亩，所有拆迁将在今年年中完成。
未来该区域将计划修建一所占地100亩左右的大型综合医院，作为成都市六医院的分支，计划在片区内建一所中学，争取成都名校在此建分校等。目前，市统建办还在优化规划，有可能还将修建大型超市、商场，或者打造商业步行街。
（2）、区域房地产市场环境
城北是目前成都市楼市洼地，由于历史的原因城北房地产开发一直滞后于其他方位。2005年以来，随着蓝光、兴元、金科等一批实力开发商的进入，城北楼市进入了高速发展期。目前该区域住宅的销售均价在4900-5800元/平方米之间。商业在9000-10000元/平方米左右。
（3）、区域配套情况
周围交通：项目周边交通配套完善，1路、9路、32路、45路、49路、60路、69路、83路、302路等近10条公交线路通达市区；成绵高速、大件路、蜀龙大道（在建）、北新干线（在建）等快速通道交织成密集的路网；距离规划中地铁1号线最近地铁站约1000米
配套设施：双水碾小学、青龙场小学、四十中等学校构筑完备教育体系。根据片区规划，项目周边还将设置二所小学、二所中学。成都军区总医院、内燃机厂职工医院、成铁分局东站医院等
3、07年区域地块成交情况
数据显示，该区域07年成交的地中，楼面地价最高的为4000元/平方米。
4、地块价值分析
（1）、地块规划指标
（2）、地块建设物业假设
根据地块周边物业发展的现状及趋势，本地块的概算指标如下：
容积率：3.75，住宅为3.0
地上建筑面积：107394平方米，其中住宅部分为85915平方米，商业部分为21079平方米，物业管理用房：400平方米
车位情况：根据成都技术管理规定 住宅0.7车位/100㎡，商业0.5车位/100㎡；机动车位全部设为地下车位，平均一个车位面积取35㎡/个车位。
总车位=（0.7车位/100㎡*85915㎡+0.5车位/100㎡*21079㎡）=707个
地下室面积=707个*35平方米/个=24745平方米
总建筑面积：132139平方米
物业形态与建筑密度：根据规划条件，可修建物业为18层高层电梯公寓。
（4）、成本核算
项目开发成本：前期工程费、建安工程费、基础设施费、管理费用、销售费用、财务费用、营业税及附加、不可预见费、其它专项费用、土地成本及土地出让税费等。其中建安工程费将会根据建筑结构、类型的不同，其造价会有一定的差异；由于土地尚未拍卖，此次土地成本及土地出让税费将按不同价格分别计算。
通过简单计算可得：
前期工程费、基础设施费、行政收费和其它专项费用总计约为2289.32万元
建安工程费约为21038.1万元
管理费用、销售费用、配套设施费和工程管理费约为3034.71万元
土地成本、财务费用、不可预见费
(5)、产值计算
根据地块所处的位置，区域目前房地产市场现状，以及项目上市的时间，预计其住宅部分销售平均价格:电梯公寓为5500元/㎡，商业部分销售平均价格在8000元/㎡,地下车库的20%计入销售。
由以上计算可得，在上列物业销售完毕的情况下，项目的总收益为244585万元。
(6)、地块投资分析
地块投资
由以上计算可得，在物业全部销售的状况下，当地价在540万元/亩以下时，项目的税前利润率在12%以上，物业的盈亏平衡点为88.39%；当地价超过580万元/亩时，项目的税前利润率在8%以下，物业的盈亏平衡点在91.16%。
小结
根据上面对地块的初步测算，我们预估此地块成交价在520万-580万元/亩左右，总价在2.5亿元左右。由于地块的总价相对不高，适合中小型开发企业参与竞买。
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