成都市10月1日起实施“分户验房”制度，但业内人士对此并非一致叫好
日前，记者获悉，成都市建委于8月7日下发《成都市住宅工程质量分户验收管理暂行规定》，该规定将于10月1日起实施，这意味着成都将开始实施“分户验房”制度，以从源头上加强对房屋质量的监管。不过，业内相关人士对这一制度提出了不少异议。
案例房屋质量“抽检”遗漏多
去年4月，张小姐购买了城南某楼盘的一套住房，今年4月交房后，张小姐在对该房进行装修时，发现自己的房子不仅屋顶漏水，墙壁上还有很多裂缝，连冷热水管也装反了……张小姐找到开发商讨要说法，开发商的回答却是“房屋是经过验收的，出不了大问题。”后来张小姐找到主管该楼盘工程验收的当地工程质检站，质检站经过一周的调查得出结论，由于房屋检测方法用的是抽样检测验收，张小姐的房屋没有被抽中检测，这意味着张小姐购买的该套房屋没有进行过检测。其实，与张小姐有相同遭遇的购房者还有很多。
有专家认为，抽测房屋质量的方法虽然从整体角度来讲是科学的，但是对于个体消费者来说则是不公平的。因为一栋楼虽然通过了整体验收和综合验收，但是一栋楼有若干业主购房，对于业主来说自己的那套房子就是一个整体和全部，如果在抽检过程中没有抽到业主所购买的房屋，则是对该业主的不公平。因此，抽检制度遭遇了很多尴尬和纠纷。
消息10月1日起实施分户验房制度
在此背景之下，100%分户验房被提上日程。2006年初，北京市首先开始实施分户验房试点，并取得成功，许多地方纷纷效仿。成都市也将在今年10月1日，开始实施分户验房制度，以从源头上加强对房屋质量的监管。
“国内目前对新建房子的验收，是对楼盘的整体工程质量进行验收，采取的是房屋抽检，不可能对每套房屋进行检查。房屋交付购房者使用后，出现这样那样的小问题也就在所难免。”成都市建委质安处处长王建新告诉记者，分户验房正是在此背景下提出来的，实行分户验收房屋对广大业主来说是件大好事，它可以从源头上严格监管，有效弥补抽检遗留的问题，为业主省去许多麻烦。
据了解，《成都市住宅工程质量分户验收管理暂行规定》将于10月1日起实施。根据《规定》，分户验收由开发商组织施工单位、监理单位参加，验收内容以检查工程的净高、厨卫间防水、门窗质量等观感质量和使用功能质量为主。在验收中发现存在质量问题或不符合设计要求、不规范的，必须立即整改。住宅工程未组织分户验收或分户验收不合格的开发商不得组织工程竣工验收。
□业界反应
监理公司受制于人，难以逗硬
成都一家监理公司的许总向记者透露，监理单位在进入项目工程初期，往往只能拿到项目款项的10%，很大一部分钱都要在项目通过验收合格后方能拿到手。对开发商的种种不合理的要求，许多监理单位往往受制于人底气不足，难以逗硬。
许总认为，开发商掏钱聘请监理单位对自己修建的楼房验收，监理单位自然会偏向开发企业，而验收报告是由开发商、工程施工方和监理单位三方共同作出的，在建委备案即可收楼。因此，即使通过了如此繁琐的环节层层把关，项目的质量把关权还是揣在开发商的手里，“要是监理方不负责任，低质量的开发项目完全有可能蒙混过关。”
民间验房师自己查自己，真实性难保证
成都蜀鑫房地产咨询公司验房师邱炜认为，与整幢楼抽查式验收相比，分户验房有着不少的优越性，但这种验房方式，能否真正从源头上控制房屋质量，很难有个定论。分户验房存在的主要问题，不在于它所验收的项目多少，以及验收的过程如果规定，而在于分户验收的执行主体是开发商、工程方和监理方，他们是利益共同体，在房屋修建中，这三方紧密联系，要在房屋竣工后由他们自己来验房，实际就是检查自己的问题，其效果肯定让人怀疑，验收的真实性仍难保证。因此，仅依赖验房三方的自觉性是不够的。
律师监管主体不明，责任不清
“分户验房也只是换汤不换药，和以前的验收制度相比，并没有质变。”常年为开发商打质量官司的四川迪扬律师事务所阮律师，对分户验房制度下了如此结论。
在阮律师看来，分户验房在目前的市场条件下，只是多了一个监督程序，工程设计施工单位和监理单位，多少会与开发商形成一个利益共同体。分户验房的主要问题出在监管主体不明，责任不清晰，停留于圈内人士自我监督的层面上。
这也并不是说分户验房就完全不是一个好东西，对它存在的以上这些缺点要逐步改进和完善，这需要完善验收过程，需要营造良好的法治环境。
□购房者期待
希望第三方介入监管
熟悉国外法律法规的赵科认为，分户验房应该提倡第三方监管结构的出现，并在适当的时候引进第三方担保公司，大力推广担保制度，由担保公司对甲方、乙方客户都负责任，保证整个房屋质量更高层次、更法制化，解决最重要的对房屋质量谁负责任的问题。
据赵科介绍，在美国等发达国家，在十九世纪末，就开始有为建筑工程质量担保的专业公司，担保公司受业主委托作为第三方参与房屋验收，这样更能保障验收的客观真实。消费者购买高质量的房屋，可以选择有担保公司担保过的房子。房屋出了问题，业主直接找担保公司，如果担保公司为不合格的承包商保证担保，那么自己会蒙受重大经济损失，因而担保公司要保证自己的利益，必然要对工程质量进行严格审查，客观上起到了规范市场和行业进入的作用。另外，担保公司还能对开发商建立信用登记，有效地发出质量信号。而在我国，目前第三方机构仍然是政府主管部门起主导作用，对住房验收，政府出台相关法律、规定引导，由开发商、监理等相关单位具体负责。但在房地产市场全面成熟后，这种验房方式还没有完全走向市场化。
对于人们对分户验房的质疑，王建新表示，虽然分户验房由施工、建设和监理三方共同进行，但是政府主管部门在监管中仍然可以对房屋进行抽检，意味着政府主管部门在分户验房中还是有否决权。 早报记者杨正波
□名词解释 分户验房
所谓100%分户验房，是指开发企业、工程方和监理方在验收项目时，必须进行一户一验。而此前验房则通过“抽查”来把关。据了解，分户验收主要包括：建筑结构外观及尺寸偏差，门窗安装质量，地面、墙面和顶棚面层质量，防水工程质量，采暖系统安装质量，给水、排水系统安装质量，室内电气工程质量等。在分户验收合格后，方可进行单位工程竣工验收。
据北京消费者协会调查反映，实行分户验房后交房纠纷大大减少。“之前的质量验收，一般都是以幢为单位，每一幢抽一部分房子来验，视楼盘的体量来决定抽查多少套。而分户验收是分期分批验收房屋，而不是集中在某一时间验收，从而也可避免延缓工程进度和延期交房。从2006年12月开始执行分户验房，业主普遍反映收房情况良好。”北京市消费者委员会有关负责人在接受媒体采访时说。