“国3号土地新政”将对楼市发展产生四大影响

节约集约用地！2008年伊始，国务院发布了《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号文件，以下简称“国3号土地新政”），这将对中国土地利用产生重大而深远的影响。面对耕地日益减少、粮食价格接连上涨、房价高位运行等诸多问题，“国3号土地新政”势必得到比较好的实施，至少各省市区政府须在2008年6月底前，就闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。那么，此次出台的“国3号土地新政”有哪些具体内容，对城市发展及房地产开发将产生哪些影响？

基础设施用地要交钱

城市扩张将受限？

中国正加速推进城市化，各大中小城市普遍都在制定“宏伟”的发展计划，一些地方政府也在和投资开发商合谋发展，通过“土地整理”等旗号大举圈地，只待城市规划通过国家审批，农民的集体土地征为国有建设用地，就有望谋求巨额利润。

“国3号土地新政”一旦得到严格执行，这些投资开发商的“宏伟计划”就很可能化为 “泡影”——首先国家将修订城市规划相关技术标准，意味着对城市规划的审批会更严格。新政策第十条规定，今后交通、能源、学校、医院等基础设施及社会事业用地都要有偿使用，这在我国还是第一回。扩建城市就必须修建基础设施，而要地方政府为此埋单，政府就会失去盲目扩张城市的冲动，这标志着中国用地思路将发生重大变革！

成都城市发展

将向丘陵坡地转移

对城市发展而言，将会向丘陵坡地转移，将更有利于合理利用土地。如今在中国，如果继续在良田沃土上兴建城市，就要与民众争食，而城市化的趋势又不可避免，城市规模要扩大，看来只有“上山”开辟新天地。

就成都而言，城西的温江、郫县，城北的新都等区县都地处平原，多是良田沃土，未来的开发建设可能就会受到影响。而拥有丘陵坡地的龙泉、金堂、新津等地，距离成都市区近 ，极有可能成为今后城市发展建设的重点区域。从城市环境来说，坡地城市环境比平原城市更好，事实上，成都市民就比较喜欢购买坡地住宅。

闲置满年需缴费

开发商将慎重拿地

根据北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》估测，到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米，大约可支持开发商静态开发4年或者动态开发3年，即可支撑一个完整的开发周期。

根据本次新政，土地闲置满两年就面临着被政府无偿收回，闲置满一年不满两年的，将按土地价款的20%缴纳土地闲置费。对闲置房地产用地还要征缴增值地价，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。在这种情况下，有多少开发商还敢不惜成本囤地？事实上，近期成都近郊如郫县、都江堰等新近拍卖的一些土地已经开始流标。

短期开发放量

房价难以高涨

实行 “国3号土地新政”，将对房地产市场产生哪些影响？地价及房价将呈现出怎样的走势？直接影响将有两大方面：一是将迫使开发商尽快投入开发；二是迫使闲置土地进行转让。

根据“新政”规定，对于闲置土地，满一年就面临上缴地价款20％的闲置费，甚至还要征缴增值地价，其影响有多大呢？我们假设一宗土地的面积为50亩，成交价为1000万元一亩，如果闲置满一年，按照地价款的20％上缴闲置费，就要上缴1亿元！这样的惩罚金额很可能高过开发收益，也就没有开发商愿意闲置了。

在资金紧缺的情况下转让土地，地价也就难以走高，至少在短期内将出现下行趋势，客观上将降低开发成本，为房价下调提供可能。一般有闲置储备土地的开发商，往往都有在售项目，而在住房按揭贷款从严、开发贷款难上加难、住房高价滞销、风险越来越大的情况下，开发商要投入新项目开发闲置土地，唯有加快在售项目销售以回笼资金，通过优惠降价的可能性越来越大。

按理，国家紧缩土地供应，土地需求将更加紧张，地价房价都应上涨。但现实的问题是，目前开发商已经囤积和闲置的土地太多，全国闲置的房地产开发用地约10亿平方米，即使政府三四年内不供地，市场也不缺乏开发用地。

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