关于2008年北京房地产市场走势，最受关注的话题之一是住宅供应量的变化对市场的影响。其一是由于奥运会的举行，在至少一个季度的时间内北京市不能出现大的工程施工；其二是在2006年“90/70”政策和二套房首付增加等政策观望期之后，市场供应量的数量和结构性变化情况。而对于一定要买房的这部分购房者来说，更为关注的是种种因素之后的决策：2008年是不是一个好的购房时机？
为此，焦点房地产网采访了京城各大房地产经纪和咨询公司，综合各方面的意见是，其一，供应量将会比过去两年更好；其二，供应结构上90平米以下的中小户型会大幅度增加；第三，房价不会像2006下半年和2007年这样疯涨。
奥运年禁止施工对供应影响不宜高估
目前对于奥运会期间的施工影响，尚没有部门出台相关规定。但焦点网多方采访得到统一的共识是，这方面对可销售住宅量的影响有限。
“肯定会有规定出来，但目前还没有看到。”中原地产华北区董事总经理李文杰如是说。2008年6月之后不让施工，一方面是环境要求，另外一方面遣散民工，保障交通等。但这些目前都是在大口径上的一致，但是还没有文件，都是企业自己理解。中广信地产经纪公司总经理蔡德安认为，限制是肯定有的，可能是全北京的总体施工限制，也有可能是在奥运场馆周边区域进行施工限制。但是不管是何种形式，对销售层面来讲并不受太大的影响，顶多是在交房时间约定上推后一些，而正常的销售行为依旧。
湘江伟业总经理方明理认为，奥运年对很多开发商而言是一个千载难逢的营销机会，他们会在全世界聚焦北京的时候想办法加快开工节奏，即时上市赶上眼球经济的热度。加上90/70政策之后的观望期消化殆尽，所以上市的楼盘会增加，从而供应有所增加。
北师大房地产研究中心副主任王宏新在谈到奥运对地产的影响时认为，奥运会是2008年政府工作的中心，政府很重视，所以房地产市场必须是在良好的舆论环境中：更少暴涨之后的民怨，也要避免大幅下跌之后的恐慌，政府会积极调控房地产使其保持平稳，价格走势平稳，估计不会出现07年底深圳房价暴跌的情况，。
2007年土地放量保障08住宅供应量
而对于直接的市场供应方面，土地供应量的保障将促使市场供应的向好。
李文杰认为，尽管目前北京市房地产交易管理网还没有一个对明年总体市场的统一数据公示，但是从土地入市速度可以推算出明年大致的情况。2005年年底，完成年初制定土地计划仅仅是25%，而2006年，这个比例完成了54%（这两年土地供应量的不足直接导致了持续三年的房价飞涨过程），而2007年年底公布的数据，北京市是110%的超额完成量。而按照从土地到市场的供应节奏一般为一年，2007年上半年的土地放量会在2008年上半年释放出来。
“另外，限价房的准入准出制度出来之后，至少有2万套限价房入市。”这个放量对于商品房市场的供应压力会有很大缓解。按照目前入市的限价土地计算，目前450万平米的保障性住房用地，按照90平米一套计算都是5万多套。不过这要看两限房最后的准入准出规定，比如上市门槛，到底北京有多少够资格买，北京人到底缺房的程度多深？按照首套可买，保障房购买力有多少目前尚无法评估。但是这些放量对于自住型购房者会有很大程度缓解。
对于保障性住房的供应，方明理认为对于商品房价格影响不会太大，因为温家宝总理在新加坡的讲话已经确立了保障性住房和商品房市场的各自功用，在政策层面商品房市场有自己的空间；其二，北京每年的销售面积总量300万平米，保障性住房供应相对于整体只占到几分之一，而且是面向中低收入家庭的，对商品房不会形成强有力的竞争。另外北京每年新增40万人左右，这些人只能在商品房市场上得到解决。
经济政策影响
2008年房地产所处的大背景是从紧性的经济政策对市场有什么影响呢？
王宏新认为，房地产作为经济过热的特征点和调控点，很可能受到宏观经济政策的影响。第一季度的固定资产投资如果不能回落，敏感的CPI一直居高不下，通货膨胀压力促使更严厉货币政策出台，资金密集型的房地产行业便首当其冲是调控重点。这对于供给层面影响是非常大的。而对此，高通智库总经理张宏也持有类似观点：政府的思路是依靠“控币”以达到“控价”的目的，从紧政策会遏制房地产非理性的投资冲动，比如目前由于资金面吃紧导致的各地地王数量迅速减少现象，但是宏观经济政策对市场的影响得看政策的严厉程度。
价格不会暴涨？
“投资型的买家可以稍微看看。”蔡德安说，除非有好的地段和个案的性价比，但是在房价涨了近10年之后，普遍意义上的涨价不敢像过去几年那样保证。
方明理认为，商品房的供应将会出现结构性的变化：保障性的比重大，商品房的小；90平米以下的中小套型住宅产品在经历近一年半的观望在之后会在市场上大量出现。不过在价格上，由于房价上涨的因素依然没有根本改变--城市化进程继续，中国宏观经济整体向好，人民币升值，所以价格还将向上走，不过由于政策调控等因素，涨势会放缓。
伟业顾问认为，商品住宅成交量随供应增加而上涨，房价涨幅低于07年，局部市场或有下降。面对人口红利、住房升级等刚性需求以及经济增长、奥运效应、流动性过剩的助力，预计成交量价都会随之上升。但同时，从紧的货币政策对房地产企业资金链的收紧、限外手段对国际热钱的限制，可能将放缓房价涨幅，因此预计08年房价整体涨幅应低于07年。
然而伟业顾问同时也认为，在全市均价上涨的同时：局部区域可能因为奥运透支效应出现阶段性价格震荡；部分中档小户型产品也可能受供应放量而需求减弱影响出现均价下降；部分项目由于开发商销售策略的变化也可能出现价格下调。