刚刚吃过饭，胃里有点堵，于是想到了吃这个话题。
以吃而论，下周成都房地产市场到是有一顿大餐，大约现在已勾得万科、龙湖、华润、中海等老饕按捺不住了吧？！没错，我说的正是下周星期五7月20日即将开始的成都土地市场的10宗地大拍卖了。
联想到今年土地市场连连爆出的天价新闻，下周的10宗地拍卖大会，我们有理由相信随着上半年尚未解渴的大量大鳄开发商的蜂拥入市，以及受到六月底、七月初连续创出单周成交记录、单周房价记录的商品房市场刺激，这顿姗姗来迟的大餐会让一众大佬们陷入狂热状态……一想到这即将注定开场的狂热场面，我就感到有些毛骨悚然，因为今天开发商纵情狂欢的“酒水钱”，明天无疑要一众小老百姓来埋单，而且肯定还要进场割肉，利上加息的！
于是我想到电视里经常出现的一个场面——非洲草原上，满天的秃鹫从几十公里外飞来分享一只死斑马的壮观场景……这区区10块地，在众多挥舞着成亿RMB的老大眼中，不啻于那匹死斑马，不够解渴，但足够让秃鹫们疯狂……
在此我们就把这只死斑马分解开来看看，看看它们在秃鹫眼中究竟分量多少，肉有几何？！
1宗地 “马里脊” 锦江区琉璃乡麻柳湾村二组 净地49.5555亩
位于三环路琉璃乡的本地块，49.56亩的净地，小点，但绝对是斑马“菲力”一样的精瘦肉，不带筋，入口即化的那种。
地块123米的航空限高，在建筑密度低于20%时，几乎可以做到40层，那么本地块最高容积率可以达到8.0以上，而且旁边还有成环抱型的府河环绕：河流、景观、道路，还有可以做到26万平米的建筑体量，都是足以让人流口水的……
即便按照周边项目原筑的方法，全部做小户型，项目的价格保守估计也在4800以上，如果真按照8.0的容积率做满，以15%—20%的合理成本利润率，项目的楼面地价承受力在1500元/平米左右。由此推算，地块最低接盘价当在800万以上。如果参照周边凯丽滨江等项目规划高端河景电梯公寓，结合城南地块近期拍卖价格，实际成交价可能达到900—950万以上！
2宗地 “马尾巴” 锦江区琉璃乡东光村六组 净地15.5418亩
一块看似成熟的好地，静居家园、青房云上、帕丽湾、交大绿岭、万达锦华城一连串贵气的名字给了本地块很多想象的空间。
可惜想象毕竟是想象，本项目区区15.54亩净地，又加上不临河的尴尬区位，还有农贸市场等配套要求，最讨厌的是——只有区区2.0的容积率指标……等于只有2万平米房子好卖……
这也就是只“马尾巴”，看着毛耸耸一大丛，实际肉少得可怜，按照区位价格5000—5500元/平米的平均估计，项目的拍卖空间在300万/亩上下…
3宗地 “马大肠” 南部新区丰收片区 净地20.7858亩
从地图上看，这是一块临站华路，与上锦雅筑隔铁路相对的地，地块处在三环、铁路、机场高架的包夹下，位置比较“深”，但区域的味道相当不错。
从桐梓林欧城开始，包括和黄“南地王”、中海兰庭、华润凤凰城等，都是本地块的“下家”。
因此，别管铁路如何、高架如何、航线如何，噪音在虚荣的城南置业者心理，从来都不是问题，6500元/平米的价格，“您别嫌贵，还不打折，您得研究客户心理”——想住欧城、南城都会旁边的，都是些“不求最好，但求最贵”的家伙……
由于住宅容积率只有2.85，地价预期，620-680万/亩，有信心做好商业的开发商可以向700万以上发起挑战……
4宗地 “马蹄子” 成华区驷马桥西片区 净地37.4531亩
本块地，别人也许不关心，重庆华宇可是“臀部生疮”——坐不住的。因为他们上半年在驷马桥的地块拿到了675万，楼面地价达到了2250元/平米，感觉是被人抬了轿子，掉进了凼凼……
“此山是我开，此树是我栽，想从此路过”——想来打算打本地块主意的开发商都要做好被重庆马蹄敲打的准备……
因此，楼面地价不拍到2300元/平米，华宇未必放人家过关的，最大的可能性还是华宇自己承包，楼面地价在2300-2500元/平米之间。
地价预期：480万/亩
5宗地 “马脑袋” 红星路玉沙路口 净地2.3775亩
本地块作为本次土地拍卖唯一的纯商业地块，如果成交，几乎可以肯定是整个拍卖现场的“执马头者”！
马脑髓好啊，秃鹫肯定是喜欢的，但这块地是一个考技术的烫手山药，能不能吃得到，与开发商营运城市商业地产的经验；手中的商家资源有很大关系。
况且，红星路商圈作为一个尚未完成商业定位的不成熟商圈，本地块又远离大慈寺、太升南路商圈的支持，如何进行商业定位，如何在仅仅1600平米净地上规划合理的商业业态，以及完成未来客流梳理、导入、招商等，都是考验开发商的重大课题！
当然，本地块3.0的容积率限制，不足5000平米的商业体量，也许会导致拥有丰富商业经营经验的一线开发商最终放弃本地块……
地价预期：流拍、起拍价，或者1000万/亩以上
6宗地 “马排骨” 塔子山公园以北沙河以东 净地366.5391亩
本年度的超级大地块；临沙河；临公园；几乎无限高；实打实可以做到5.0的容积率；还有面临城东改造的主战场——东方正红版块……
无论是地形地貌、环境、区域发展、交通条件、地块体量、开发强度……本地块也许都可以用“完美”来形容。
但是本地块也许才真是一块望之流涎、食之难咽、弃之有味的大排骨了……
要知道阳光100的土地整理公司已经在这块地上默默耕耘了近2年，现在麦子成熟了，突然来了一群鬼子兵要抢粮，这老秃鹫不跟你拼命在怪……况且，要明摆了来抢地，那就等于扯破跟易小迪易总的面子，这事儿还是要掂量掂量……
当然，人生中永远存在不可预期的意外，在利益面前，道义似乎是很不值钱的东西，因此，如果拍卖现场冒出个不给面子的“硬头子”，那本地块的价格可能被拉抬到一个“恐怖”高度……
假设：阳光100在地价高到何种承度下会放弃？
本地块原为沙河牛奶厂及部分农业用地，开发强度不大，如假设地块整体原容积率为0.8，拆迁赔付标准如计为5000元/平米，再考虑地块前期整理、三通一平等费用，阳光100在土地前期整理中付出的成本约为300万/亩左右。
如果假定阳光100与区ZF的拍卖分成为6：4，则市场价每抬高100万，都将有60万流入阳光100的腰包……
在这种情况下，如果希望阳光100赚足150%的土地款收手，则土地拍卖价要达到750万/亩以上；如要阳光100赚足200%的土地款，则拍卖价要达到1000万/平米！
假设阳光100对本地块最高承受力为700万/亩，扣出前期的300万投入，则最多可再向区ZF“进贡”土地成本400万/亩，折算下来，阳光100自己的举拍最高价可达1000万/亩以上……
由此推断，如果阳光100铁心拿下本地块，竞争对手付出的代价可能在1000万/亩以上；如果阳光100抱着赚一把就走，则其他开发商拿下的本地块的代价当在800万/亩以上；如果别的开发商都愿意成人之美，则阳光100自己拿下本地块的价格可能在700万/亩左右……
7宗地 “马肘子” 武侯区机投镇双星大道 净地15.3491亩
无论区位、大小、开发强度，本地块无疑就是第二个“花样年·花好园”。
由于临近武侯工业园和花龙门经适房项目，本地块周边很难形成成规模的高端住宅区，地块的体量太小，也无法以带头大哥的形象改变区域市场定位，但区域中端购买力旺盛，不愁销。
因此，项目按照花好园的策略，打造面向中端消费者的安居型舒适小盘是资金快进、快出、快赚的正确选择。
如果以项目未来区域成长价格在4300-4500元/平米左右，则地块的价格基本在330万-350万/亩之间……
8宗地 “马心肺” 青羊大道大石西路路口 净地15.3021亩
龙湾、泊景湾、花间集……与这些项目为邻，本项目也可以归为无骨化渣的好地块了，虽然地块体量较小，但区域的成熟程度和外双楠清水河品牌，可以让项目轻松跃上6000元/平米的价位……
唯一值得注意的是，本项目航空限高只有41-49米，平均只能做到14-15层小高层，即便按照30%建筑密度考量，做出一个既能满足4.2容积率，又拥有足够舒适度和品质感的小区还是要考考开发商的手艺！
地价预期：780万-850万/亩
9、10宗地 “马后臀” 南部新区仁和片区 净地约280亩（173.6242亩+106.4317亩）
毫无疑问，本地块是除6号沙河堡地块以外地幅最大，肉头最厚的好肉了。国土局有意把这块地放到最后，其实就是想给前面9块地纷纷失手的大佬们最后一个“撒野”的机会！
所以本地块如果最后成为竞价举牌次数的冠军，大家丝毫不用惊讶……
当然，本地块也和上月嘉里置业在同区域拿下的两块地采用了同样“荤素搭配”的策略，即2/3的住宅，搭配1/3的商业用地——肉头挺厚，但是有点老，没点牙口的秃鹫还真咬不动它。
凭着站华路片区和黄、华润、中海、嘉里四大金刚夹道欢迎的架势，小人大胆判断本地块的归属可能又是落在某一商业地产开发经验丰富的“深港混江龙”的名下，不然，很可能被那四大金刚乱棒打出！
由于本地块住宅容积率指标给得比较吝啬一点，因此价格难以与嘉里地块竞争，初步预计为650万-700万/亩左右……