“又加息了！”这种声音多少让人有些“审美疲劳”。12月20日，今年第6次，本轮加息周期的第10次（算上2005年那次取消房贷利率优惠）。应该说，本次加息，早在意料之中，12月3日-5日中央经济工作会议决定实行“从紧的货币政策”，12月10日统计局公布数据：今年11月份我国居民消费价格指数同比上涨6.9%，创11年新高。这两个因素决定了本次加息势不可免。
几乎每次加息，都有记者请教我对于楼市、尤其是房价的影响，这多少有点让人烦，因为这是一个漫长的积加过程，就单次加息而言，对楼市的影响微乎其微。但总归有一天，会到达一个临界点，会产生由量变到质变的飞跃。美国经过17次加息之后，才逼使楼市出现拐点，今年以来更激发了次级抵押贷款危机，而且波及全球资本市场。
当然，倒过来考虑，加息的主要目的不是抑制楼市泡沫，而是缓解通货膨胀的压力，其次是防范经济过热。最新的数据表明，8月我国CPI高达6.5%，创下11年新高，标志着通货膨胀已经形成，其实自去年底开始，CPI就开始踏上攀高之旅。其中，粮价、肉价、副食品价格、房价的快速增长是推高CPI的“凶手”。
从近些年我国调整利率的历程来看，1989年1月利率为历史最高点，1年定期存款利率为11.34%，1996年5月开始，连续8次下调利率，2002年2月1年期存款年利率调至1.98％，1年期贷款利率调至5.31%。2004年10月开始步入新一轮的加息通道，基本上以每次0.27个百分点的幅度提高利率，至今已连续8次加息，1年定期存款利率为3.87%，1年期贷款基准利率为7.29%。看眼下CPI的牛劲，年前还得加息。
那么，利率变化跟房地产市场的关系若何？作为货币政策，调整利率对与金融关系密切的行业影响较大，而房地产业本身就是资金密集型产业，无论是开发投资，还是按揭购房，都与融资成本的高低息息相关。因此，房地产生产和消费的发展与金融体系关系亲密，货币政策的调整对房地产市场的运行具有较大影响。接下来，笔者从供应、需求、与价格三个方面阐述利率变化对于房地产市场的影响。
首先，分析利率对于供应的影响
说到供应，这跟开发商有关。1986年我国房地产开发企业只有3000多家，1995年房地产开发企业达到3万多家，2005年达到5万多家。这表明我国房地产市场的集中度非常低，中小开发商比重过大，规模较小、自有资金不足，其资产负债率一直都在70%以上，换一个说法是他们对银行贷款的依赖度高达70%左右。本轮宏观调控以来，央行一直在紧缩“银根”，而且自去年以来，通过上市、增发、引进私募股权投资基金等方式，万科、富力、金地、绿城、保利、北辰、碧桂园等地产巨头加大了直接融资规模，从而使整个开发行业对银行贷款间接融资的比重有所下降，但幅度并不大，因为包括四大国有银行都已实行商业化经营，他们一直都有发放房地产贷款的利益驱动。
在这种情况下，利率的风吹草动，都会明显影响到开发商的财务成本，以开发商年贷款100亿为例，连续9次加息之后，一年期贷款利率上调1.98个百分点，开发商一年多还款1.98亿，在前几年暴利时代不算什么，但在行业利润越来越薄的情况下，对其资金成本和利润影响较大。尤其值得关注的是，近来各地“地王”频现，出让价动辄几十亿，如长沙爆出的全国“地王”身价高达92亿，招拍挂制度让开发商拿地成本大幅增加，贷款利率的不断企高，极可能增加开发商资金周转的困难。高价拿地之后，一旦市场向下调整，开发及销售遇阻，则开发商将难以应付高利率贷款。
开发商的行为将决定市场供应规模。假如其它市场要素不变，如拿地价格、建材价格、税费水平、销售价格等不变，那么提高利率必然会降低开发商的利润率，当这种损失达到一定临界点时，部分开发商，尤其规模较小、财力较弱、抗风险能力较差的中小企业，就会考虑缩小开发规模甚至会退出开发行业，部分大型开发商也会适度收缩扩张规模；但同时，部分优质开发商可能会趁机扩大生产规模，加大兼并扩张速度，借此良机提高市场占有率，过去两年这一趋势相当明显。另外，贷款成本提高之后，也会迫使开发商加快项目开发周转期，减少囤地行为，追求资金回笼速度，以尽量节省财务费用。由于还存在其它变量，很难准确评判提高利率对市场供应的影响，但从理论上讲，提高利率会增加开发成本，使开发商趋于稳定或保守发展，因而导致供应量的减少。
其次，阐述利率对于需求的影响
自1998年以来，配合住房体制改革，国家开始实行购房按揭贷款制度，极大降低了民众买房的资金门槛，有效促进了住宅商品化消费，如今贷款买房已成为主流观念，甚至许多人通过做假收入证明以获取高额贷款。其实贷款买房的绝大部分都缺少风险意识，因为前几年我国利率正处于历史性低谷，许多人都认为按揭贷款占了银行的大便宜，而且利息并不高。而自2004年加息以来，每提高一次利率，都增加些许还贷额度，正如“温水煮青蛙”，多次提高利率之后，每月增加的还款额渐渐沉重起来，如果同期工资增长不多，则对于家庭生活质量影响重大。
因此，对于自住需求而言，如果不考虑其它购房因素如房价、通货膨胀、收入等的变化，那么加息必然会减少购房需求，几乎每次加息后都会引起一波提前还贷潮即是明证。而且，利率上浮对于购房者和打算买房的人，还会影响其心理，所谓“房奴”就存在心理障碍，对于还未买房的人来说，也会产生畏惧心理。当然，在加息通道中，选择固定利率贷款，不啻为规避利率波动风险的好办法，但也只能在一定程度上减弱而已，因为商业银行也不会做赔钱买卖，况且目前我国这一贷款品种尚处于探索阶段，消费者的认知度很低。
对于投资和投机者而言，提高利率同样会增加其投资成本，减少其投资收益。但既然是投资或投机，一般都是已满足了自住需求，即使是提高利率，如果其投资楼市的回报率仍高于投资其它领域，那他们将依然在楼市中淘金，而在目前CPI超过6%的情况下，把钱存在银行贬值的速度很快。比如2006年以前，由于我国个人投资领域过窄，同时股市持续五年在熊市中挣扎，导致很多投资者涌进房地产市场；再如今年以来，虽然多次加息，但个别城市楼价飙升，如深圳半年内大涨50%左右，吸引了大批机者炒房。对于境外资本而言，其它因素不讲，单就人民币升值的速度就远远超过利率涨速，必然驱动各种游资以或明或暗的各种渠道投资国内房地产。
总而言之，由于房地产需求者的家庭收入水平、按揭贷款比重、购房目的都不太相同，提高利率对他们的影响程度也各有不同。普通消费者加息会增加其购房负担，引起月供增加和支付能力下降；对于购房投资者如果资金实力不足将由于投资成本的上升，投资利润下降，投资风险加大而降低其投资需求；对于购房投机者，由于资金成本上升，房价涨幅必须达到一定比例才能确保收回本金，有可能改变其投机行业和投机产品。但应该看到，在目前通货膨胀高位运行，房价上涨预期明显的情况下，除了房贷承认力较弱的阶层外，很难通过提高利率抑制市场需求。
最后，探讨利率对于房价的影响
自2003年房地产宏观调控以来，稳定房价一直是重点“关照对象”，但事实表明，这一企图基本上归于失败。从中反映出，影响房价的因素非常多元，房价运作的机制相当复杂。从利率变化的角度考虑，对于房价的影响具有综合性、复杂性的特征，它是通过多条“传导线”来影响房价的。
从整体上分析，利率通过调整宏观经济与房地产经济进而影响房价。从理论上讲，利率水平与房地产价格呈反相关关系，利率升高会紧缩宏观经济和房地产经济，从而导致整个房地产开发投资、市场交易的景气度下降，价房随之下调；反之，开发规模加大，市场交易活跃，价格被旺盛的市场需求推高。但现实中，又并非全都如此，比如现阶段，连续10次加息，GDP和CPI仍在高位前进，国民经济正由偏快向过热转变，房地产经济亦无明显萎缩的迹象，如此则房价不可能下调。只有经过多次加息之后，其影响力由量变发生质变后，才有可能调整宏观经济与房价。
从供求双方分析，决定房价的因素首推供求关系。利率上升加大了开发商的财务成本，在市场形势一般的情况下，会促使开发商减少开发量，但在近几年市场供不应求的情况下，开发商完全有能力把增加的利息通过提高房价而转嫁给购房者，所以目前呈现出利率与房价一起攀升的景象。从需求上分析，由于目前全国尤其是一线城市房地产投资投机比重较大，所以不断推高房价，虽然普通购房者对利率上调造成的贷款压力比较敏感，但因为投资投机者在一定程度上主导、甚至是胁迫了房价，导致部分自住客被迫跟进入市，否则越等房价越高。这一怪圈短期内很难消失，而利率上调短期内亦很难改变房价上涨的态势。
宏观经济的每个发展周期，必然伴随着利率的不断调整，无论是下行期，还是上行期，都需连续多次调整利率才能一点点改变经济走向，在越过拐点（波峰或波谷）之后，往往又开始向相反方向调整利率。一般来说，在加息的过程中，尤其是在前半段，很难明显感觉到市场变化，房价也一样；可到了后半段时，就会感到价格增幅渐渐趋缓，越过拐点之后，则价格会有所下跌。本轮加息周期，我国已加息8次，基本上可以认为已进入加息通道的后半程，楼市及房价增长将会慢下脚步。至于何时出现拐点，则很难判断。
不妨看看美国近年的情况。从2000年开始，美联储连续13次降低利率，截至2003年6月，联邦基金利率水平降为l%，达到了46年以来最低水平。1年可调息按揭贷款利率也从2001年末的7.0%下调到2003年的3.8%。低利率环境下的美国房地产市场炙手可热，房价直线上升。2004年6月，美国开始步入加息通道，至2006年6月，经过连续17次加息，联邦基金利率水平升为5.25%。终于使美国过热的楼市趋于平稳，然后扭头下行，成交量与价格双双下挫。与2005年同期相比，2006年9月美国新建房价格下降了9.7%，这是1970年以来的最大降幅。累及宏观经济态势，目前美联储已接连三次降息。
因此而言，单次提高利率，对楼市的影响不过是下了场毛毛雨，但连续多次提高利率所累积的能量，就有可能形成暴风雨，对市场及房价的影响，绝不可等闲视之。在目前部分城市已初露拐点的情况下，加息的积累作用正加速释放，一旦出现大的拐点，那些没有心理准备、痴迷于财富游戏的开发商和投资投机者都将受有的市场惩罚。即使自住需求者，眼下也应考虑利率不断上调所带来的风险。没有经历过利率变化周期的买卖双方，都须对利率快涨抱以敬畏之心。对全国楼市而言，虽然大拐点很难出现，但短期波动及盘整不是没有可能