为进一步贯彻落实《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，央行与银监会本周二联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(简称为452号文件)。
对于452号文件，其重点是对银行信贷认定第二套住房作了详细的规定。一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，在借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，否则其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行；三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也以第二套房贷执行。452号文件同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。
可以说，央行和银监会的452号文件出台，让早些时候对第二套住房的解释与争论告一段落。早些时候，359号文件出台之后，各个部门、金融机构、个人都以自己的利益来理解和界定第二套住房。在这个过程中，不仅把一些商业银行绝对惟利是图的标准展开在公众面前，而且也让房地产市场成为民生居住的市场目标越来越远。
对第二套住房界定的重要性，并非仅是谁购买第一套住房、谁购买第二套住房的问题，而是预示着中国房地产市场将发生巨大的变化，中国的房地产市场发展模式将发生巨大变化。从452号文件可以看到，对房地产的个人自住需求，政府仍会一如既往地采取鼓励帮助的政策，以便让更多的居民能够便利地进入房地产市场。这样，未来中国的房地产市场将是一个居民自住消费、民生的市场。而对于投资性购房，央行的信贷政策既不鼓励也不阻止，而是要求房地产市场的投资者以市场的价格来应对。房地产市场的投资者收益率高，也得付出相应的融资成本。
可以说，对于452号文件对第二套住房的界定，无论是从内涵还是从外延上看，都比早些时候对第二套住房解释时不少人所要求的要深刻与广泛得多。从这一点来看，也看出政府对调整目前中国的房地产发展模式之决心。
比如，文件不仅把第二套住房界定以家庭为标准，而且把家庭的相关成员也清楚地界定在第二套住房范围内。特别重要的是，在界定第二套住房时，不仅仅在于购房者是否已把住房贷款还清，而且还把借过银行贷款已经归还了再贷款的也界定在第二套住房内。尽管这一规定附加了住房面积的限制，但是这只是相对于改善住房条件的家庭才适用，而对于投资的家庭是不适用的。
可以说，452号文件尽管是一个十分普通的补充规定，但是它对房地产市场的需求影响是十分巨大的。因为，它从根本上区分房地产市场的投资与消费。对住房的自住消费，政府采取鼓励帮助的办法，而对房地产市场的投资则采取市场的办法，按照市场的价格机制来做。如果这样，房地产市场的投资不仅增加了其投资融资的成本，而且还会改变房地产市场的基本预期。因为，当国内房地产市场的投资者（无论是已经进入者还是准备进入者），预期到政府对房地产市场的投资采取市场价格机制来调节时，他们也就会意识到房地产投资的风险在增加。在这种情况下，已经进入的房地产投资者并不在于第二套住房对其进入的影响，而是会考虑到他们已经购买过的住房由谁来接手的问题。
总之，452号文件对房地产市场的影响是十分巨大的，它从根本上对房地产市场的投资与消费做了一定的区分。这不仅将改变中国房地产市场的发展模式，也会改变整个房地产市场的预期。而房地产的市场预期改变，也就决定了未来房地产市场的走向。特约评论员易宪容