房地产板块:房价助推 新升浪爆发在即
近期人民币突然加速升值,周一时对美元汇率中间价首度突破7.41关口,直逼7.40大关。于此同时,海关总署再次传来消息,10 月份我国贸易顺差为270.5 亿美元,同比增长13.5%,创历史最高水平,人民币升值压力进一步加大。机构普遍预测在今年余下的两个月内,人民币将持续升值。而作为人民币升值最大受益者的房地产板块,有望摆脱目前大盘调整的阴影,迎来阳光灿烂的新主升浪行情。
房价将持续上涨
据发改委、统计局发布的最新调查显示,10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%,再创2006年以来的新高。而10月份新建商品住房销售价格更是同比上涨10.6%。而在可预见的时间内,国内房价都将持续上涨。
中长期支撑国内房价上涨的主要理由有三点。第一是商品房供应难以快速提高。地少人多是我国的国情,而保证粮食自给自足是我国的基本国策。严守18亿亩耕地生命线,意味着我国住宅用地紧张的局面将长期存在,进而影响商品房有效供给。第二是商品房需求仍将保持旺盛。我国宏观经济的持续高增长,城镇居民收入的大幅提升和财富积累,城市化进程的逐步推进,人口占比较大的年龄层处于置业高峰期,以及近年来高校扩招毕业生急剧增加,都构成了城市商品房旺盛的刚性需求。而我国处于长期低息的经济环境下,流动性过剩,通货膨胀抬头,人民币对外升值对内贬值,种种因素导致房地产投机和投资需求空前高涨。尽管在宏观调控的重压下,这部分需求有可能减缓,但是不可能完全抑制。第三是土地供不应求导致购地成本的不断上升。随着全国土地供应逐年趋紧,土地稀缺性日益突出,地价也开始持续快速上升。截至去年全国平均购地成本已达到2000年的2.4倍,年均复合增长率高达15.5%。今年以上市公司为主的开发商加大了对土地的争夺力度,公开拍卖的土地成交价往往达到起拍价的两倍以上,各地"地王"不断刷新,被拍地块楼面价高于周围商品房售价的情况亦时有发生。而高地价抬高了开发商建造商品住宅的成本,这部分自然也将转移到售价中去,再次推高房价。
调控政策利空已消化
近期有关房地产行业的讨论主要集中在政府调控出现了越来越严厉的趋势,"提高第二套房贷款首付和利息""扩大物业税试点""房地产商拿地要一次性付清全款"等系列利空政策相应出台,加上一些不负责人的媒体有关房地产企业A股上市被暂停的报道,致使房地产股也随之进入了调整市道。事实上,管理层对房地产的调控可以概括为引导合理需求,防止价格过快上涨。目前,对市场影响较大的是政府引导小户型住房开发,小户型供应并不一定导致开发商毛利率的降低,开发商的利益并不会因为这种转变而受损。而且,政府对土地的调控主要表现在对开发商"囤地"行为的治理,这种规范市场秩序的政策对于市场长期发展是有利的。银行紧缩银根对房地产市场确实不利,如二手房首付比例提高至40%等,但这个力度市场仍然可以接受。因此,经过前期横盘整理后,房地产仍然是最值得关注的板块。
综上所述,在诸多因素的共同作用下,房地产板块不但长期看好,短期内也有望迎来一波上涨浪潮。鉴于房地产板块中的龙头企业已被市场反复炒作,因此尚未被市场充分重视的地产新秀潜力更大,其股价的爆发性更值得我们关注。海南高速(000886)旗下的瑞海国际置业是海南省实力最雄厚的房地产企业之一,先后成功开发建设了"瑞海豪庭"、"瑞海购物公园"、"瑞海花园",其中占地面积10万平方米的"瑞海花园"地处三亚市中心,在火爆的海南旅游热潮中给公司带来丰厚的投资收益。二级市场上,该股连续上涨,今天在站上20日均线后,上升空间豁然开朗,后市有望加速飙升,建议投资者重点关注。(银河证券)