欣欣向荣的成都房地产市场并非让每一个人都高枕无忧。一个显而易见的现象是，房价上涨所带来的忐忑与焦虑，不同程度地困扰着市场的参与各方。
房价会一直涨下去吗？促成这种上涨的动因是什么？反过来，有什么办法能让房价降下来？房价是不是越低越好……当我们带着这些公众关注的问题与管理者、专家学者对话，发现同样的问题不仅为他们所关注，而且正被他们深入地思考着。这场坦诚的对话中，启发性和建设性是前所未有的，它将有助于我们正确地认识当前成都楼市的一些热点问题。现将此次对话编辑刊发，以飨读者。
在房价快速增长的2006—2007年度，围绕着成都楼市的价格变化，媒体与公众已经有了太多的关注点，那么，该如何正确地认识当前成都楼市的价格水平呢？在产业调控的背景下，该怎样来判断当前市场的供需关系？如何理解房价与城市价值之间的关系……
成都房价现状
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观点一：只要有价差，资金就必然流到这个地方来，就必然会把房价抬高，要有这种准备。
观点二：现在成都市场上的开发商是按需定价，测试消费者承受上限，完全不考虑成本，其实质就是资本定价。
周鸿德：我们先说说成都目前的房价。究竟该怎么来给成都的房价定位，是高还是不高呢？对房价问题我们需要有一个比较清醒的认识。
田焱：就当地原住民或者长期户口，领取工资的人来说，可能算略高。经济全球化，房价跟国际接轨就是一个经济全球化的必然结果。只要有价差，资金就必然流到这个地方来，就会把房价抬高。成都要有这种准备。从收入情况来讲，成都与其他城市横向比较，那么它的房价是正常的。因为成都的收入水平在全国属于中上水平，房价基本上也处于这个水平，两者是吻合的。现在谈成都楼市的泡沫，我认为暂时还谈不上。
但是有一个值得注意的问题：楼市就像小孩子长身高，9岁的时候长得过快，10多岁的时候反而长得慢，甚至是不长了。我担心楼市也会出现这样“青春期提前”的情况。
目前的房价是两种定价方式：一种是成本定价和资本定价结合的，现在成本定价是自然的，生产成本增长高了，价格就会拉高。成都的人居环境、城市环境等一系列无形的价值在增长，成都的居住品质决定了成都房子的价值。从这个角度来讲，总体上成都的房价还是比较正常的。
吴丰：我个人对此持怀疑态度，主流发展商定价的基本思路是按需定价，把每次开盘的房源量控制得越来越小，实际上就是在不断测试消费者的心理承受底价，降低自己的风险。不断测试消费者和城市的价格上限，而并不是完全从成本角度考虑，其实质就是一种资本定价。
而这种行为造成了一些消费者提前入市。更多的消费者是看到价格的预期。实际上许多买房的人现在更应该租房而不应该买房，就提前入市买房子。消费者的心理期待是往上走的，有一种恐慌性的购房心态。
蔡军：就我们观察，今年的秋季房交会上，大部分的开发商就是在做这种定价的测试。
危岚岚：我比较关注大品牌企业对房价的影响问题。许多品牌企业所开发的楼盘开盘后的价格对周边的其他开发商有一个带动的作用。许多楼盘定价就比照着大盘的价格稍微便宜一点。
周鸿德：我认为这些企业是看到了成都城市的品质，成都的城市建设、自然地理环境、人文积淀、商业贸易等等确实是西部城市里很优秀的。
吕少青：我个人觉得应该不是房价高低的问题，而是房价合理不合理的问题。我家在浙江绍兴的县城，我们那边县城的房价到5000/平方米了，成都6000/平方米的话算不算高呢？我个人觉得比较起来成都目前的房价还是比较合理。
田焱：还是我刚刚讲的全球化，我打一个比方，你在成都拿工资，你到县城去买土特产的话就是小意思。
房地产的问题是整体经济结构的问题
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观点一：高端物业与低价租赁市场非常火爆不是简单的供求关系问题，而是一个结构性的问题。
观点二：房地产的问题集中反映我国收入分配结构的问题。
观点三：我们需要关注住房领域(查看地图)一次分配的公平问题。
周鸿德：有人说增加供应就能够解决当前房地产市场中的问题？是不是简单地加大供应，房价就自然发生变化呢？我们供应3000万、4000万平方米，甚至供大于求，对市场和城市来说是不是好事？
蔡军：按经济学的普遍原则，价格是由供需决定，我们应该增加供应来使房地产涨幅抑制下来。但是，现在房地产市场不是一个简单的供需问题，而是结构性的问题。我们看两个现象：一是现在房子不好租，好租的房子都是老的房子，而且租金都不高。另一个现象是现在的高端房很好卖，越贵的房子需求越大。这就说明并不是一个简单的供求关系的问题。
杜文：从本质上说目前的需求结构是收入分配差距拉大在房地产市场中的突出体现。
田焱：房地产现在的问题是一个整体经济结构的问题。房地产目前的阶段，跟社会经济发展水平基本上是同步的。整个行业已经开始从增量调整到存量调整了，也就是从放松规制来到了加强规制的阶段。
周鸿德：就成都这个房地产市场来说，您认为我们可以在哪些方面来进行规制？
田焱：像住房保障问题，以前解决的是事后公平问题，但这次十七大谈到了第一次分配的公平问题。也就是说，我们需要关注在住房领域第一次分配的公平问题。但目前政府只能采取二次分配的办法，间接的介入分配，照顾公平。我认为这是一个方向性的趋势。
吴丰：我关注到一个很重要的说法，“让更多的群众拥有财产性收入”。让更多的群众参与进来，这说明政府在关注社会的公平与正义。但另一方面，站在经济学的角度，政府利用自己所占有的资源推进公平又会影响到效率。从长远的角度来看，真正能让一个地方的区域经济持续、稳定、良性的增长，这才是最终的经济保障。
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房价体现一个城市的价值
观点一：房价体现一个城市的综合价值，类似于一个门槛，门槛太低，太多的人涌进来，城市承受不了，城市价值也会受到影响。
观点二：城市发展重要的动力是年轻人，他们是代表城市未来的劳动力。如果他们都被高房价挤出去了，那就有问题了。
观点三：买一个房子，就是买个人在城市的发展空间，买城市未来的发展空间。
吕少青：现在商品房市场中，房价上涨的速度远远要比我们工资增长的速度快。年轻人一谈到房子，焦虑的心态都很重。
周鸿德：成都作为西部一流的城市，很好的城市美誉度带来了集聚效应———谁都愿意往这儿挤。从这个意义上来说，房价就成了一个门槛。门槛低了，大量的人涌进成都，城市公共设施怎么承受得起？城市资源是有限的，很多都不可再生。
外地人到一个优秀的城市买房子，很明显地是买预期，更关注房子背后的附加值。农村人口或者其他一些县级城市的消费者到成都来买房就是为他的后代买出路。有的年轻人说房价太高，但是这可以通过租房的方式来解决。如果说连租房都租不起了，那就是政府的问题。
成都的房价反映了城市综合实力，西部其他城市的住房相对要便宜，但是为什么像小吕这样的大学毕业生还是愿意到成都来就业、落户？
吴丰：但我有其他的看法。房价对城市的综合价值真实反映，这一点没错，但是如果说房价成为了一个门槛，那么潜台词是要通过一个高的门槛重新实现资源配置，那么我们需要关注最开始的高门槛是怎么形成的？
如果一个城市的房价增长的速度快到把一些大学毕业生或者是研究生都要被挤出去了，我觉得这个就不正常了。他们是代表未来的劳动力。
杜文：但要注意两个细节：第一是现在大学生群体与社会总体人口的比例已经变化，大学生是普通劳动者，不再是“天之骄子”。第二是一个年轻人在城市奋斗的年限。美国年轻人第一次买房的平均年龄是36岁。而我们最近统计结果是买房的年龄在提前，20多岁的人在增加，许多人是慷父母之慨。解决年轻人住房问题的基本原则一定是鼓励奋斗