“别人一套房子月租金上万元，为啥我的房子几千元都租不出去呢？”粼江峰阁的业主杨先生一直解不开这个谜团。日前，记者从富房不动产、21世纪成都区域分部、成都顺驰等品牌中介公司获悉，成都租赁市场在经历第三季度的攀升后出现了一定规模的供需错位———房东的房子租不出去，而租客又很难租到如意的房子。业界专家认为，当前成都租赁市场的房租价格正处在一个新的调整期，出租房源应有一个科学合理的定位。
近期亮点：“万元房”数量疯长
“最近3个月，本公司登记的月租金在1万元以上的住宅房源共有100多套，但到今天为止仅成功出租1套！”昨日，富房不动产资源开发部的蔡经理向本报披露，6月份以前月租金上万的房子非常少，但近3个月来随着房价的攀升，先后出现了大量月租金万元以上的出租房。其中，粼江峰阁、中海名城及天鹅湖花园的公寓类住宅出现了越来越多月租金在1～2万元的房子，康郡、皇家花园、三利宅院等类别墅或别墅月租金在1.5～4.8万元不等。
根据21世纪成都区域分部和成都顺驰等本地主要中介公司统计的数据，7月份以来月租金过万的房源普遍出现在中海名城、粼江峰阁、中华园、河滨印象、天鹅湖花园、三利宅院、康郡、金林半岛、皇家花园、万科城市花园、天府花园等高档小区，3个月间先后出现1000套左右，户型面积基本在120～400平方米之间。从这些房子装修的情况看，基本上都进行了豪华精装，然而真正出租出去的房源仅在1%左右。
“正常情况下，这些名盘的月租金多在3000～5000元之间。”21世纪成都区域分部市场部经理舒宁表示，近几个月来部分房东盲目定价，但真正能承受万元以上租金的客户群非常少，一些房东装修成本价多达十几万至几十万元，但不一定在租金上能获得高额回报。
供需错位：出租率仅10％
根据富房不动产提供的数据，近3个月来，该公司所登记的月租金在2000元以上的房源约2000余套，包括其他中介公司出租在内，共成功出租200余套，成功出租率约10%。月租金在1200～1800元之间、针对中端客户的房源为3800套，主要是1990年以后建筑的多层住宅或中小户型公寓，包括通过该公司及其他中介公司或房东自租等形式在内，目前总共成功出租的房源为390套，出租率不到11%。对于月租金在900元以下的出租房源，近3个月共登记2060套，目前通过多种方式成功出租的仅为270套，出租率约占13%。与此同时，该公司近3个月登记的求租信息每周约600～700人，成租率约占8%。
与此同时，记者从21世纪成都区域分部、成都顺驰等中介公司获悉，下半年在租金不断攀升的背景下，高端客户群和中端客户群的出租率分别在10%～15%之间的范围内波动。与上半年相比，对应中、高端客户群的出租率均有所下降，而低端客户群的出租率约上升了5%。同时相关数据表明，近期以来成都房屋租赁市场表现最为明显的是，想出租的房子在很长一段时间内不能租出去，而真正急于租房的人却很难租到如意的房子，房屋出租与求租出现了一个小规模的供需矛盾，其实质上是一种“供需错位”。
原因分析：租金定位脱离实际需求
日前，记者从富房不动产、21世纪成都区域分部、成都顺驰等品牌中介公司了解到，成都房价经过6～8月的涨幅期后，租赁市场的房源租金确实出现了一定幅度的增长。正常范围内，对应高端客户的高档楼盘每平方米涨幅在5％～12%之间，对应中端客户的住宅楼每平方米涨幅在5％～10%之间，而对应以低端客户为主流的房源每平方米涨幅在3％～8%之间。这个涨幅规律与户型面积大小、地段及周边区域配套设施等因素息息相关，同等条件下面积越大的房源租金单位涨幅越小，面积越小的房源租金涨幅越大，尤其是40～80平方米的套一和套二居室在市场上最为紧俏。
然而，从几家中介公司反映的情况看，部分房东显然在房价攀升的背景下盲目定价，导致租金过高而使房源无法正常出租。而这种情况主要又分为两种：一是不考虑房屋周边租房客户群所能承受的合理价位，在租金价格上不切实际定出超高的价位；二是在周围环境比较差、配套设施相对滞后的前提下，盲目投入较多资金对房屋进行装修，从而使租金定位高得离谱，目前这种房东在租赁市场上并不鲜见。比如，房东黄先生在三槐树街某小区有一套面积约60个平方米的二居室精装房，今年9月份他曾花费2万元对该房子重新装修，并把租金从600元提高了1000元，然而中介先后带了数十名客户前往看房，每当客户发现该房位于一个环境卫生十分糟糕、人员比较杂乱等情况后，持续两个月来都没有人愿意租下这套房子。
专家支招：房屋租赁应掌握5大特性
几家品牌中介公司有关负责人接受记者采访时表示，在下半年以来房价攀升的背景下，目前成都租赁市场的租金价位也在面临一个新的调整期。那么，对于房东而言当如何正确评价租金价位？对于租客而言，又当如何认识相关区域的房屋租金价格？成都顺驰有关负责人认为，租赁双方应遵循以下5类特性：
第一类：市场上交易最为活跃的是以多层建筑套二户型为主力的房源。此类房屋呈现出承租需求大于出租供给，可以说整个市场一直都紧缺此类房屋，当前这类房屋的月租金一般在1200～1500元。
第二类：房东与承租方矛盾点最为突出的是单间和套一这种小户型的电梯公寓，出租的房源比较多，价格比较贵，此类消费群体人数较多，但必须具有较强的经济能力，因此真正能够承受的客户群体也不多。此类房屋的租金一般都在1000元以上，“单身贵族”或情侣很少有能承受得起的，而对已婚人群来说，这类房屋又不能满足他们的基本居住，因此理想的月租金应在600～1200元之间。
第三类：根据区域地段来看，整个市场最热的是学校周围的房屋，在正常价位下，处于这些地段的房屋永远都处于一种缺房状态，不论是大户型还是小户型，无论是多层还是电梯公寓，这位房屋租金可比正常价位略高20％～30%。
第四类：根据整个成都市的居住人群特点来看，由于整个城市外来人口多，加上房价贵，合租比例已经占据整个市场的80%左右。
第五类：高端市场，这类客户群体完全是根据区域地段的分布特点而定，并且这些群体在整个市场上仅占5%左右。