明年1月1日，刚公布的《成都市物业管理条例》（以下简称市物管条例）就将正式实施。其中关于共有部分物业经营收益进一步细化的规定，让正在为诸如地面停车费等共有部分经营收益归谁，如何维护自身权益等问题迷茫的小区业主们眼前豁然开朗，也让一些物管公司为大势所趋之下的收费变革着实捏了把汗。用一位资深物管人士的话来说，这部条例带给成都市物管行业的将会是一场不小的冲击。
共有收益贴补物管费
一个月前，棕榈花园的业主委员会一纸诉状将该小区物管公司告上了法庭。在诉状中，业委会除指称物管公司所提供的服务无法令业主满意外，还要求小区物管公司支付小区电梯、楼道、外墙等业主共有部分所得的广告收益5000元。
由于这是《物权法》实行后第一例业委会状告物管公司要求支付共有部分收益的案子，而且该案所反映的共有收益归属问题普遍存在，此事一经报道即引来了众多关注的目光。虽然这起官司目前尚无最终定论，但这起案例却说明业主在这方面的自我维权意识已开始觉醒，也给其他小区业主和物管公司上了很好的一课。
在小区共有部分经营收益中，地面停车收益最为普遍。《物权法》实施、市物管条例公布后，一些业主对本小区地面停车场等共有部分收益去向及归属或投诉或质疑的声音渐渐多了起来。蜀光路金港湾花园2期的业主就质疑，该小区地面通道停了不少汽车，如果说共有部分收益归业主，可为何业主从未分到这笔钱？这些停车费到底该是归业主所有还是物管公司所有？
金港物业公司副总经理张朝兵和蒲女士解释说，占用共有部分设置的地上停车位其收益的确没有分配给业主，但对这部分收益的使用问题该公司已与业主签了协议，将这部分收益用于补贴物管费的不足，对此该公司都定期将收支状况向业主做了公示。蒲女士认为做物管本来就很难，一方面是物管收费很低，如该小区多层住宅物管费仅为每月0.65元/平方米，电梯公寓为每月1元/平方米；另一方面，物管公司要负责日常小区设施的维护等工作，并支付管理、维修、保洁、护卫、绿化等人员的工资，如果没有共有部分的收益作补充，仅靠物管费是很难支撑物管公司的正常运转的。
共用部分收益归业主
像金港湾花园2期一样，利用共有部分的经营收益补充物管费的情况在成都非常普遍。成都金房物业管理有限公司总经理闻涛指出，目前成都存在主业（物管费）和副业倒挂的现象，物管公司普遍都是靠副业，也就是小区业主共有部分的经营收益作为填补收支落差的一个主要途径，在做项目测算时通常也都把物管费和停车收益加起来测算，与业主的协议也是这么签的。
为什么会出现物管费过低难以支撑公司正常运转的现象？市物管协会副秘书长黄林透露，这是由于早期开发商为吸引业主，而将物管费定得比较低，不足的由开发商给予补贴；此外物管公司之间低价恶性竞争也是原因之一。
但是在市物管条例实施后，成都的物管企业长久以来的这种收费模式很可能会被打破。据了解，《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。而在市物管条例中，对共有部分的权属及收益归属不仅做了更为明确的规定，并将这部分权益完全并充分授予了业主及业主委员会。
根据市物管条例的规定，利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定，共有部分的经营与收益分配必须纳入业委会专门制订的管理规约。经业主大会决定，全体业主共有部分物业经营收益还可以作为专项用于业主委员会开展工作的经费。全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况也应当由业主委员会、业主小组定期公布。
由于小区业主的维权意识不够，加之部分小区在此前的物管服务协议中已对共有部分经营收益的使用做了约定，因此目前关于共有部分收益等方面的问题和矛盾尚不突出。但是闻涛、张朝兵等人指出，随着物权类法律法规的不断完善，业主的维权意识正在逐渐加强，市物管条例实施后，小区共有部分收益的归属及分配必将成为一个新的焦点和问题。
两种收费方式都须协商
随着市物管条例正式实施的脚步渐渐逼近，物管企业如何应对，收费如何调整的问题已迫在眉睫。闻涛告诉记者，对于目前物管费较高的高端物业来说，其资金运作、管理等方面都与普通居住物业不同，因此转型相对较容易。然而，目前成都绝大多数小区的物管费还是0.3～0.5元之间，其中约80%都是0.5元。如果业主要依法回收其共有部分的经营收益，那么物管公司就必须对收费方式进行调整。
市物管条例的实施将物管收费推到了一个路口，物管公司该如何选择呢？闻涛、张朝兵以及成都天天新物业管理有限责任公司副总经理李延祜一致认为，目前对共有部分收益有协议的，协议应当继续有效。协议到期，物管公司和业主有两种办法可选择，一是共有收益部分归业主支配，但必须上调物管费，以保证物管公司的正常运转和合理利润；二是不调价，由物管公司与业主委员会协商，将共有部分经营收益的其中一部分作为物管费的补充。这两种方案无论是哪种都须与业主重新协商、约定，但后者更为可行。因为调价牵扯到所有业主，很可能引起的更大的矛盾冲突，实际操作起来也有一定困难。张朝兵指出，希望大家都能理性地认识共有部分收益的问题，共有部分的经营必会产生成本，而往往这个经营是由物管公司来实现的，如果采用第一种方式，最终交给业主的收益应当是全部收益减去物管成本后的部分。
对张朝兵的说法，在今年9月市物协出台的关于物业共有部分经营的指导意见中也有提及，“受委托利用物业共有部分经营的，可以依约收取一定的报酬。”“利用物业共有部分经营的收入，扣除共有部分经营成本后，业主所得收益应当归建筑区划内全体或者相关业主所有，并主要用于补充专项维修资金。”
记者随机采访了10位家住不同方位的小区业主，选择这两种收费方式的人约各占了一半。市民钟小姐每月每平方米才交0.35元物管费，50多平方米的房子每月物管费只有十几元钱，钟小姐认为物管费的确相当便宜，今后物管公司调价，即使涨到1元钱她都可以接受。但家住二环路一段某小区的张小姐则表示，虽然现在物管费每月每平方米才5角钱，但加上100元的车位费，每月在住宅的投入上已经不少了，比起调价她宁愿物管公司用共有部分收益来补充物管费的不足。而家住玉林小区的何小姐也表示，该小区目前物管费已达到每月每平方米为1.2元，在这个标准下她无法再接受涨价。