利器一 擒龙爪
格杀对象:虚假宣传
格杀效果:抓住把柄,双倍索赔
第十八条:经营者提供商品或者服务有下列行为之一的,属于欺诈消费者的行为:
(五)以虚假的商品说明、商品标准、实物样品、现场演示等方式销售商品的;
(七)利用广播、电视、电影、报刊、网络等大众传播媒介对商品或者服务作虚假宣传的;
适用环境:
房产不同于其他商品,目前四川省乃至全国的房屋均是以期房的形式进行销售,在无法了解现房品质时,购房者只能靠开发商前期提供的宣传资料来了解商品信息。“实物”与“宣传”之间的差异,成了商品房买卖过程中购房者难以规避的“硬伤”。而在这一条款中,将开发商的这种行为定性为欺诈,而对于这种欺诈行为的司法解释,在《民法通则》等众多法律条款中均有裁定标准,开发商在出现这种情况时应支付购房者双倍赔偿。
敌方招数:
“样板间”、“精装房”,在成都购房者中深受其害的绝不只是少数人。而样板间与入住后天差地远的情况时有发生,而精装房在入住后墙面裂缝,渗水的情况更是让众多购房者大呼上当。
我方应对:
掌握第一手资料,如开发商在宣传时刻意夸大事实,并在宣传资料中没有注明“仅供参考”、“实物与宣传有微量出入”等字样的,购房者可以开发商有“欺诈”行为述诸法律。
利器二 还魂散
格杀对象:合同欺诈导致无效
格杀效果:退钱,赔偿
第三十三条:房地产经营者与房屋买受人订立商品房买卖合同,有下列欺诈行为,导致合同无效或者被撤销、解除的,房地产经营者应当返还已付购房款及利息,并承担已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)隐瞒所售房屋、土地已经抵押的事实;
(三)商品房买卖合同订立生效后,又将该已销售的商品房出卖的。
适用环境:
延期交房,延期办产权或是无法办理产权,一房多主等现象均是由于开发商出现了上述了三种欺诈行为,此条款特意明细了购房过程中出现上述情况时的赔付标准。
敌方招数:
少数不良开发商为牟取更多利益,主观有恶意地在商品房买卖合同中加入欺诈条款,对于没有辨别能力和行业门外汉的购房者,在遭遇这种情况时很容易被圈入开发商的“陷阱”中。
我方应对:
看清合同条款,对于延期交房赔付比例较低,延期办产权没有明确赔付细则,赔付标准含混其辞的合同,购房者在签订时一定要慎之又慎,没有完全了解情况,或是对合同条款有异议时,切勿轻举妄动。
利器三 千里眼
格杀对象:霸王条款
格杀效果:识破合同中的陷阱
第八条:消费者享有自主选择与经营者订立约定、协议的权利。经营者提供的格式合同条款不得有免除自身责任,加重消费者责任或者限制消费者主要权利的条款,对格式合同条款理解发生争议的,应当按通常理解予以解释,对格式合同条款有两种以上的解释的,应当对该条款作出有利于消费者的解释。
消费者有权拒绝经营者制定的违法交易条件,在平等交易条件下无歧视地进行交易。
适用环境:
经过长期对商品房交易过程的研究发现,在目前的商品房买卖行为中,购房合同成为了部分不良开发商牟取暴利的重要工具。在合同中,部分开发商往往对涉及购房者利益的条款含混其辞,而对于条款的解释也是模棱两可,或是公然在合同中注明免除开发商自身理应承担的责任,加重购房者负担的条款,也就是通称的“霸王条款”。
敌方招数:
楼盘销售人员往往会在购房者对合同条款提出质疑时,向购房者这样解释:一、以“购房合同不能改”为由,拒绝购房者的修改要求;二、以购房合同是房管局、工商局等政府部门共同制定为由拒绝修改,而实际上这些部门只是起到监督制定的作用,在具体楼盘的购房合同中,开发商会在其中加入不少“自行制订”的内容。当购房者在购房过程中遭遇不平等的“霸王条款”时,可以要求开发商对不平等交易条款进行更改。
我方应对:
购房者在签订合同时一定要对合同条款仔细阅读,细枝末节亦不能放过,在遇到对合同条款有质疑的时候,一定要销售人员给出具体明确的回答,并尽可能要求销售人员对合同出具书面解释,亦可自行准备录音,以防在合同签订前后销售人员解答产生出入时掌握有力证据,与开发商对簿公堂。
利器四 读心符
格杀对象:隐瞒不利信息
格杀效果:终止交易,追回款项
第十条:消费者对其购买的商品、接受的服务享有知道其真实信息的权利。因经营者提供的信息不完整、不准确,致使消费者做出违背其意愿的表示的,消费者有权终止交易,经营者应当退还已收款项。
适用环境:
在商品房买卖过程中,无论是初次置业还是多次置业的购房者,对于房地产行业内部信息了解毕竟没有开发商专业和深入,而部分开发商正是利用购房者对业内的盲点,向购房者刻意隐瞒部分不利于房产销售的信息,甚至于部分开发商在与购房者订立意向合同时刻意提供不完整、不准确的信息误导消费者做出违背初衷的选择,在此时,消费者有权要求开发商退还已收款项。
敌方招数:
每位购房者的需求不一,或强调周边配套,或要求绿化环境,或要求公共设施建设,而此时,一个楼盘显然无法全然满足众多购房者的需求。而此时开发商在向购房者诠释楼盘品质时动起了脑筋,将楼盘的周边配套及居住环境的“亮点”尽可能详尽甚至是夸大地介绍给购房者,而一些不利因素却被刻意隐瞒或是弱化。例如,开发商已购的住宅用地因市政需要而进行调整,如水电气及下水道管线排布,市政规划道变更等因素而导致楼盘品质受到影响,此时开发商将这部分已经了解到的最新情况在销售过程中刻意不告知购房者,导致购房者在入住后叫苦不迭。这样的情况开发商应向相关政府部门要求补偿,而不是把这部分损失靠隐瞒欺骗的形式转嫁给购房者。
我方应对:
购房者在签订购房合同前夕,尽可能详细地全面了解楼盘信息,对于销售人员的说辞不能盲目地一味相信,而楼盘的楼书等前期宣传资料也需妥善保存,以便日后购房者在发现由于开发商前期的“选择性”宣传误导了购房意向时,向开发商提出退款能提供于己有利的证据。
利器五 还我漂漂拳
格杀对象:爱屋"受伤"
格杀效果:保修期内,还我漂漂屋
第三十六条:房地产经营者应当按照国家有关房屋保修规定,对消费者购买的商品房进行保修。在正常使用情况下,屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限不低于五年;保修期限自商品房交付消费者之日起计算。
交付使用的商品房存在质量问题,在保修期内,房地产经营者应当在接到保修要求之日起3日内及时修理,保证修理质量并承担修复费用。公共部位的保修期自房地产经营者正式移交物业管理经营者之日起计算,修复费用由房地产经营者承担。
适用环境:
一旦房屋出现问题影响居住,业主的生活品质将不可避免地受到严重的影响。在此项条款中,不仅明确定义了商品房的保修期限,而且对于维修的期限,质量和维修费用的承担者都作出了明确规定。
敌方招数:
房屋在出现质量问题后,开发商与建筑施工方之间相互推诿责任的情况十分常见,业主在问题发生后不仅无法在第一时间内顺利解决,而且往往要承担为数不少的维修费用。岳林川告诉记者,拖延维修时间,潦草简单修复后的维修质量无法保障,有鉴于此,本条例要求,开发商不仅要保证修复质量,同样明确规定了修复时限。
我方应对:
开发商与施工方之间存在委托关系,即工程出现质量问题后,无论是施工方还是开发商,双方均有责任和义务为出现质量问题的房屋进行妥善维修。
利器六 公平称:
格杀对象:检测\鉴定纠纷
格杀效果:检测费由经营者先行垫付
第六十一条:因商品或者服务质量问题发生争议,需要进行检测、鉴定的,消费者与经营者可以根据双方约定进行检测、鉴定。
双方不能就检测、鉴定达成一致的,由受理投诉或者申诉的保护消费者权益委员会或者行政管理部门委托具有相应资质的检测机构检测鉴定。检测、鉴定费用由经营者先行垫付,消费者提供等额担保,最终由双方按责任比例承担。
适用环境:
房产出现问题时,责任的最终认定需要专业机构的检测,究竟是开发商前期开发时的质量问题,还是业主后期使用不当所致。专业机构检测详尽且权威,但与之相应的是高昂的检测费用。关于检测费用的支付,在此项条款中作出了详细解释。
敌方招数:
成千上万的检测费用并非人人都能负担,部分开发商正是认清了这点,动辄以“你去检测,该我负的责任我决不逃避”的话来敷衍购房者,而普通购房者自然止步于高额检测费前,最终只得不了了之。
我方应对:
房屋出现问题后,购房者可以依据新《消法》第六十一条要求开发商现行垫付检测费用,等专业部门出具权威报告,明确责任方后再行认定费用的分摊细则。
利器七 防偷咒:
格杀对象:非常规收费
格杀效果:"诚意金"\"排号费"可不交,"订金"是要还的
第三十四条:房地产经营者与房屋买受人订立商品房买卖合同前,以“诚意金”、“排号费”、“预购订金”等形式向买受人收取的费用,收取后买受人改变购买意愿的,经营者应当全额退还。
适用环境:
首次进入《消法》,独立成项,这都在向购房者证明第三十四条与房产发展紧密契合的关系。在四川,乃至是全国,开发商以“诚意金”、“排号费”等诸多名目向购房者收取费用都是违规行为。在尚未订立正式的购房合同前,开发商以货币保障的形式向购房者许诺优先权的行为是不允许的。而少数不良开发商更是利用了购房者急需房屋的心理,将购房者交纳的“订金”收入囊中。
敌方招数:
合同法规定,在订立了详尽的书面合同后,经营者向买受方收取一定数额的“定金”作为合同担保,倘若买受方在签订合同后改变消费意向,则“定金”可由经营者收取。而购房者交纳的“订金”不属“定金”概念范畴,开发商必须全额退还。
我方应对:
在商品房买卖过程中,消费者有权拒绝交纳所谓“诚意金”、“排号费”等收费项目,如急需购房而交纳相关款项后,则需明确合同或收据上“订”与“定”之间的差别,谨防开发商偷换概念。
利器八 铁算盘:
格杀对象:不公平的赔付方式
格杀效果:解除合同,按现价退房
第三十五条:房地产经营者有下列情形之一的,消费者有权解除商品房买卖合同,房地产经营者应当赔偿损失:
(一)因房屋主体结构质量不合格到期不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格;
(二)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(三)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理土地使用权变更和房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于房地产经营者的原因,导致消费者无法办理土地所有权变更和房屋所有权登记的。
消费者选择解除合同退房的,现时房价高于合同房价时,按现时房价计算,现时房价低于合同房价时,按合同房价计算。
适用环境:
作为新《消法》中最具亮点、同样也是最具争议的条款。第三十五条刚刚面世就受到了购房者、开发商以及众多业界人士的瞩目。凡是符合上述三种情形的,均视为开发商合同违约,应由开发商承担所有过错。有鉴于房产市场迅猛发展,房价也是水涨船高的事实,开发商有义务在购房者退房时按现时房价数额支付。
敌方招数:
房屋质量、产权问题,这是商品房买卖过程中购房者最为关注的两大基本要素。无论开发商或是施工单位的问题,一旦无法满足基本要求,购房者则有权要求退房。但如何支付退房款项,成了让购房者烦心不已的问题,眼见当初单价3000元的房子现在已涨到了5000余元,“购房原价+银行利息+按揭利息”的赔付方式于购房者显然很不“公平”。而部分开发商更是利用购房者的这种心理,在房产出现问题后不是以积极的态度解决问题,而是动辄以“退房”回复购房者,令购房者陷入进退两难的尴尬境地。
我方应对:
“可行性”,这是业界对该条款最大的质疑根据。“现价房款”该如何评估,现时房价该如何评定?这林林总总的问题让第三十五条在订立之处就饱受诟病。岳林川告诉记者,“最简单的做法是:房子退还开发商后总是要卖的,而再次出卖的单价就可以定位成该处房产的现价。如此一来,现时房价的评定便可迎刃而解。”