细心的人一定会发现，近来，市中心出现了不少经过翻新的旧楼，这些旧楼经过改造摇身一变，成了外形时尚亮丽的新楼，以前熟悉的老面孔被冠之以“XX酒店式公寓”，楼下开起了售楼部，购房者人潮涌动。到底翻新楼盘有何吸引力？翻新楼盘有投资价值吗？翻新楼盘的发展前景如何？带着这些问题，记者对市场作了一次全面的调查采访。
调查
市场青睐翻新楼
据记者了解，所谓旧楼翻新，是指投资商将一些旧楼根据其特点重新包装后推出市场，其包装形态包括对建筑物本身的整改、包装以及产品营销概念的包装等，这些楼盘价格与同地段的新楼盘相比便宜很多，自然更能吸引购房者的目光。翻新楼盘项目形态主要分为酒店式公寓，电梯公寓，写字楼等，其中绝大部分翻新楼盘以改造成酒店式公寓为主。如丽晶假日就改造成了酒店式公寓，由嘉好房产自己的酒店管理公司管理；凯宾大厦的前身是丝绸大厦，经过包装改造后，将以精装商务酒店的形式崭新亮相。也有一些精装小户型的商品房，如北城记，阳光80后等。当然还有的开发商会在营销概念上做文章，如甲壳特区，其建筑物本身并未做大规模的改造，只是以一种新的营销理念再次推出市面。塞弗假日被改造成了一座综合性的大厦，一楼是商铺，5、6楼和11-15楼是商品房，16楼以上是凯宾酒店，这样在营销理念上就会呈多元化态势。
翻新楼盘以全新的形态和理念面市，其亮丽的外形，诱人的价格，对购房者形成了巨大的诱惑。如市区房价均价已经高达8000多元/平米左右，而翻新楼盘均价大多为5000多元/平米，所以这些楼盘销售都有一个共同点，就是开盘仅一个月就基本售完。对于开发商来说，翻新楼盘更是意义非凡。某翻新楼盘开发商告诉记者：“我们一年随便做四个翻新楼盘。通过拍卖我们拿到破产国企的资产，加上一些改建成本，不需要很大的资金就可以运作。”记者还了解到，同与通过拍地获建的新楼盘相比，开发商还可以节省诸如规划、审批等不少程序和时间，只需投入数千万元资金，就能获得高达150%至200%的投资回报率。翻新楼盘获利“短平快”的特点，催生了不少翻新楼盘出炉。
分析
旧楼翻新前景看好
翻新楼盘的最大优势在于有地段优势。其良好的交通网络，齐全的生活配套设施吸引了购房者。还不仅仅如此，更重要的是，由于旧楼包装推出市场的成本相对较低，所以这类项目的价格也就相对其它新盘要便宜些，这就为购房者提供了更大的升值空间。记者计算过，买一套翻新楼盘的小户型总价不过二十几万，对于以投资为目的的购房者都有能力一次性付款，买到房子后就可以直接出租或交给物业管理公司统一出租，这样可以有效保证投资的价值。西南财大博导罗珉教授指出：中心城区土地资源稀缺，给了旧楼翻新飞速发展动力。目前中心城区的在售新楼盘每平米都接近或超过万元。由于城中心今后可供的土地已不多，新楼盘的开发主战场已经越过三环外，而中心城区大量外观简陋、内部设施落后的楼房，既影响市容市貌，如果彻底拆建又略显浪费，成本大工期长。所以旧楼翻新不失为城市改造一种好办法。
目前，成都的翻新楼盘才刚刚起步，开发商将聘请专业的酒店管理公司对项目进行物业管理，但就其开发的楼盘的品质和影响力而言，远不如一线城市的翻新楼盘。在国外，旧楼翻新是一种比较成熟的开发模式，随着人们生活水平的提高，旧的住宅已经不能满足人们的需求了，而翻新是最划算和省力的方法。在国内，北京、上海这些大城市也纷纷掀起“旧楼翻新热”，翻新楼盘不但增值而且成为热销的优质楼盘，这样的例子是值得成都学习和借鉴的。业内人士指出，随着土地价值日益放大，中心城区高档写字楼的日益稀缺，旧楼经资本实力强大的开发商包装后，也能像一线城市的翻新项目一样，成为城市地标。
楼盘翻新品质也要翻新
当购房者面对一个翻新楼盘，衡量它的价值往往以周边新楼盘作为参照。许多售楼人员往往也强调地段优势，比如锦天国际附近某翻新楼盘就爱以锦天国际为例：“它都8000多元/平米了，我们才5000多，你说值不值？”某业内人士指出，这种说法有很大的谬误。他举例说：新建的楼盘由于开发商会仔细考察区域规划，从而避免被列入政府拆迁的范畴；翻新楼盘这方面不能和新建楼盘相比，如果购房者入住几年后，花了装修费，又被当成旧楼拆迁了，就很不合算。所以要了解该区域的规划，对于购房者很关键。
某专业人士指出，还有一些政策法规也往往被购房者忽略。目前成都的翻新楼盘基本是商业用地性质，它们的实际使用年限需要购房者特别关注。记者了解到，也有翻新楼盘的公司为其项目重新报批审核年限以及土地规划性质，确保商业用地40年使用期。重新报批审核年限以及土地规划性质的翻新楼盘无疑具有更高的价值。还有房产证的办理，因为翻新楼盘改变了原有房屋的机构或面积，就存在重新为业主办理房产证的问题，需要购房者详细了解。
至于翻新楼盘的品质更是千差万别。目前市面上的翻新楼盘基本是“期房”销售，旧楼改造并没有基本完工就销售一空，而购房者对翻新楼盘品质的了解只能通过楼书上的宣传。而翻新品质对于今后的居住舒适度和投资收益息息相关，值得重点关注。
还有开发商后期的管理也非常重要。记者在调查中发现，酒店管理方都提供包租业务，购房者可以直接把房子租给管理公司，其投资风险大大降低，投资者的收益和翻新项目的后期管理水平也直接相关。
采访中，相关人士表示，旧楼翻新如果能够得到很好推行，将在一定程度上缓解土地紧缺的局面，同时也可以减少新楼盘的建设，将旧楼重新包装推出也是对给楼盘本身的资源合理利用。但就目前成都旧楼翻新的项目而言，还存在着许多不足之处，需要开发商在快速收益的同时，将翻新做到真正意义上的“新”，换汤不换药或者只做表面包装是不能真正长久立足成都楼市的。
○记者观察
旧楼改造值得大力推广
旧楼改造除了公开销售的项目之外，是否还该针对购房者已有的物业大力推广呢？这是值得社会各方面共同关注的问题。纵观成都楼盘，一旦交房，就很少再做改造。房子交的时候是个什么样，几年后各种配套设施基本没有变化。当年响当当的楼盘，入住后没几年就看着明显落伍了。开发商的楼盘开发水平和旧楼翻新改造水平确实不成正比。所以入住后楼盘的“老化”速度也是惊人的：一个小区入住几年，许多设施简直不堪入目。如果说建筑结构很难改变，而建筑外观、配套设施却很好改变，比如架空层变休闲中心，也就是装修一下，添点设施的小工程，就能给居住者生活质量有巨大改善。如果旧楼改造能很好地推行，深入到每一个小区，我们还需要那么频繁的换房子吗？现实一点看，在房价已经比较高企的今天，对现有居住面积和
旧楼改造除了公开销售的项目之外，是否还该针对购房者已有的物业大力推广呢？这是值得社会各方面共同关注的问题。纵观成都楼盘，一旦交房，就很少再做改造。房子交的时候是个什么样，几年后各种配套设施基本没有变化。当年响当当的楼盘，入住后没几年就看着明显落伍了。开发商的楼盘开发水平和旧楼翻新改造水平确实不成正比。所以入住后楼盘的“老化”速度也是惊人的：一个小区入住几年，许多设施简直不堪入目。如果说建筑结构很难改变，而建筑外观、配套设施却很好改变，比如架空层变休闲中心，也就是装修一下，添点设施的小工程，就能给居住者生活质量有巨大改善。如果旧楼改造能很好地推行，深入到每一个小区，我们还需要那么频繁的换房子吗？现实一点看，在房价已经比较高企的今天，对现有居住面积和使用功能做最深度挖掘，可以起到花费不多，收益不小的效果。所以，旧楼改造无论是公开销售的项目，还是针对购房者已有的物业都值得大力推广。
○背景资料
旧楼改造的三种模式
酒店式公寓和甲级写字楼最被看好。在一线城市这种翻新项目较多,买下这样的公寓和办公楼既能享受星级宾馆水准的服务，又有保值功能。而这样的功能对房型、朝向、采风、结构等要求不高，正好可以解决旧楼原有的缺陷。目前上海不少酒店式公寓和甲级写字楼就是由旧楼改造而成的。
生态型健康楼宇。今天，人们对于建筑的空气质量、日照、采光，室内温度等方面的要求越来越高，一些开发商在对旧楼重新开发过程中，特别注重“健康环境”的营造。这对于投资商、业主及提升整个城市形象来说，真正实现了“三赢”。
休闲、旅游特色的大型商业项目。由香港瑞安集团整体包装开发的“新天地”，就是将一个本属旧房、危房的民居，经过画龙点睛式的开发、定位，打造成为休闲、旅游、商业氛围极其浓厚的时尚之地，也使其成为国内其他大城市争相模仿的一个榜样。