近日，记者翻阅各大报纸及杂志发现，不少楼盘纷纷祭出“楼王”或“可变空间”概念，成为10月楼市一道新风景。据记者粗略统计，目前主打“楼王”概念的楼盘虽然只有约3~5家，而同时主打“可变空间”的楼盘则有10多家。业内人士分析认为，“楼王”和“可变空间”同台竞技吸引购房者眼球，其背后折射出的正是楼市产品两极——做大和做小的问题。
“楼王”叫卖：我最好我最贵
近来，继9月鹭岛国际社区推出600万元/套的超级“楼王”之后，一些楼盘所打出的“楼王”概念频频现各大媒体，仁和春天大道、珠江国际花园等纷纷推出“楼王”，一时间让蓉城楼市顿起硝烟，“楼王”大战一触即发。
早在今年3月18日，龙湖晶蓝半岛推出该项目最后一期“楼王组团”，掀起了成都楼市第一股“楼王”风，在业界引起极大关注外，购房者也对其推崇有加，据称晶蓝半岛“楼王组团”一天就销售了半数以上。经过十几年的发展，成都的房地产项目除了在地段、户型、配套设施等方面备受购房者关注外，园林景观、户型创新等要素也越来越被提到了更高的层面，而能充分享有这些社区资源的部分被称为“楼王”。这些产品，有些是随着工期的进行而开发的具有良好位置的产品，有些则是开发商少量的保留单位。不论从哪方面看，“楼王”的共同点都是号称资源最佳、品质最好、价格最高，成为目前当前楼市中当之无愧的亮点。
源于香港 “楼王”资源最优价格最贵
其实，“楼王”的概念早就进入了人们的视野还是在年初的龙湖晶蓝半岛，近期这一名词在媒体中更是频频出现，仁和春天大道、珠江国际花园等相继推出“楼王”，给目前楼市注入了新亮点。
此前，作为龙湖成都1号作品——晶蓝半岛压轴的最后一批次以“楼王”的概念面市，这也被业界称之为成都第一个“楼王”，它坐拥40亩超大中庭景观，更拥有罕见的近260平米的开阔楼间距，视线广阔。而前后通透的户型，享受大半个城市夜景，并独享一环外楼盘绝无仅有的中庭花园景观。据悉，晶蓝半岛“楼王”在一天的时间内销售过半，可见其在购房者中的影响力。
目前，受到购房者热切关注的珠江国际花园二期“湖畔盛景楼王”组团登场，其户型区间108-147平米，据悉，珠江国际花园“楼王”靠近300亩的碧落湖公园，且紧邻江安河，最大限度地享受亚热带风情水景园林。同样，在近期推出的仁和春天大道的“楼王组团”是整个园区内位置好、景观美的房源，每个单位不是临外河就是占据内河的中心景观。同时，新推出的楼王组团采取蝶形点式住宅设计，整个建筑和户型的剖面就像是一个蝴蝶的翅膀，在充分引入了空中花园、6米挑高露台等设计之后，户型的采光面达到了270度，建筑的创新是仁和春天大道“楼王”的又一次创新。
那么，到底什么是“楼王”呢？据相关业内人士介绍，“楼王”的概念来源于香港，是指公寓塔楼顶层面积最大、定价最贵的一两种户型。“楼王”一般占据着小区的中心位置，或者能获得绝好的景观视角，它一般具有超大楼间距，拥有社区最为宽阔的视野和最好的景观，此外，户型宽敞舒适，采光、通风效果好，拥有最好的朝向方位等往往也是“楼王”的优势所在。
“楼王”气质如何炼成？
据了解，目前在推或者即将推出的“楼王”单位，有些是一整栋过百套单位，有些是一个组团数百套单位，而有些就只是数套的保留单位。
成都房地产界部分策划人士认为，“楼王”概念的诞生实际上是“资源倾斜”的一种典型表现：“楼王”在社区中占据着最好的景观地段、最好的配套设施、最好的户型比配等，因此在产品设计上，开发商都会更加注重创新和设计。比如，一些河景楼盘(比如珠江国际花园、仁和春天大道)，其“楼王”单位位于一线河景位置，商家将这些单位设计成南北通透型户型，再增加入户花园、空中花园等设计，目的是让这些产品占有更多优势资源；再如一些产品(比如晶蓝半岛)，因为在其地理位置上能够望到城市相对稀缺的自然景观，所以它们也被设计成为“楼王”产品，要么被设计成正南北向的大户型，要么则被设计成东南向的平层大户型、或空中别墅、类别墅等户型，以显示户型的独特个性。
因为具有“王”的称号，楼王产品的价格无论是单价还是总价，都将是该小区同类型物业的新高点。据记者了解，目前从各盘推出的“楼王”产品看，仁和·春天大道“楼王组团”价格在7000元/平方米—1万元/平方米左右，而珠江国际花园二期精装楼王虽然价格还未出台，但预计也会比一期均价高出1000元/平方米左右。
噱头？品质？“楼王”赢在哪？
有业内人士认为，楼盘的规划模式有两种，一种是均好性，一种是偏好性。这与地产开发策略有关，当然策略也与客户定位紧密相关。目前，成都多数地产项目倾向于偏好性，即出现楼盘中的“王”，其目的是为了满足不同层次客户群的需求。
据了解，楼王与普通住宅的价差大致会在1000-2000元／平方米左右。但是对开发商来说，楼王的推广比较省力，这一群体的购房者对价格的抗性不强，因而往往是“楼王”未推出，就被许多人热烈追捧，销售非常快。
有业内人士认为，“楼王”是一种营销概念，但是这种概念不是简单的盖帽子，它有内涵支撑。就开发商而言，是希望通过楼王树立小区的价值标杆，被人记忆，体现尊贵感，因而在土地、人力、财力等资源倾向上，会用尽心思，这些构成了楼王的价值内核。
可变空间：以小搏大
“54平方米，一房变两房。”就在上周，天府江南二期泊湖郡在媒体上打出这样的广告，有独无偶，蓝光富丽花城、国嘉·新视界、锦江城市花园、西锦国际等楼盘也先后大打户型创新理念，革新结构样式和户型空间，祭出了“可变户型”这张牌，成为搅热当下楼市的一支生力军。
可变户型大行其道
“没想到90平方米的房子也做成套三！”购房者李小姐惊讶地告诉记者，“最近看了几个楼盘，现在80多平方米做成三房已经不是新闻了，目前我看到的很多楼盘50多平方米都可以做成两房，这下户型结构丰富多了，可选范围也大了。”李小姐的惊讶从另一个方面看出成都楼市在户型创新上进入一个新的发展阶段。
粗略统计，目前成都在售或即将开盘的中小户型项目，总量超过100个。如果再仔细观察，就会发现这些中小户型项目户型结构上进行了大胆创新。在城北、城中多个项目现场，记者都见到了“可变空间户型”的“N+1”高适用率创意户型，即让房屋空间可以根据业主要求，实现“套一变套二、套二变套三”的多样变换；让许多购房者特别在意的是，过去小户型常见的“黑屋子”、“闷屋子”等问题，开发商现在也在重点回避。而在城西的一些小户型项目现场，记者还发现，四、五十平方米的套一空间内，开发商往往还做出两个卫生间，主客分开，这对刚刚参加工作不久的年轻人和对那些十分在意生活品质的人来说，自然富有很大的诱惑力。
个性、实用一样不少
50平方米以下的房子可以设计成两室一厅单卫生，80平方米的房子可以设计成三室一厅一卫，90平方米的房子能够设计成三房两厅二卫……在很多人看来，这样的户型是不可能住得舒服的。然而从目前成都楼市的户型设计可以看出，“一房变两房”、“两房变三房”不仅使使用功能空间得到最大极限的发挥，增加了得房率，而且室内布局灵活多变成为可变户型最大的优势。
早在今年春交会后，置信丽都·花园城2期推出“头等舱”——90平方米经典三房时，其双阳台、大露台、不牺牲任何功能空间的尺度，同时特辟多功能房，可做成阳光书房、休闲厅、健身房、书房等，深受购房者热捧；在锦江城市花园打造精细化的中小户型中，其户型紧凑但居住仍不失舒适，绝大多数户型还送1个阳光书房，并且大部分带入户花园，以及6米挑高错拼阳台与270度转角飘窗；在国嘉·新视界，其50平方米的小户型在旁人看来注定是“一房一厅一卫”的命，但是，其利用LOFT创意空间的规划手法，通过增加8平方米的灰空间，可以利用该空间做花园、书房、储存间、小卧室……灰空间的运用，使得可变户型成为可能。
可以看出，目前成都楼市流行的可变户型，都是在“90\70”政策下衍生出的大量灰空间运用，例如增加入户花园、空中花园、大露台等，都为可变户型提供了前置条件。购房者只要将进行小调整，就可以轻松实现一房变二房，两房变三房，甚至三房变四房……
可变户型将成趋势
地产巨子王石说过，“小型化是一个趋势。不是GDP越大，住房就要越大。住房消费要理想回归。”“90/70政策”推出一年后，当初业界人士的部分推断得以证实。从目前正在推广的项目看，为了满足市场的需求，开发商们不得不进行创新改革，赠送面积成为解决消费者需求和应对政策的有效办法。
今年即将面市的中小户型项目里，挑高、错层、双阳台、空间功能完善等之前只用在大户型上的特点开始出现在这些产品的设计中。设计创新、更加人性化已成为了升级版中小户型走出空间迷局的诀窍，更成为市场竞争中突出重围的关键。而事实证明，凡是出现有可变空间规划和设计的户型，都得到了市场的高度认同。