第一章：成都楼盘开盘模式选择分析
第二章 成都市1-8月新开盘项目分析
据星彦地产研究中心对今年1-8月开盘的159个项目233批次，其中主城区项目给占65%，郊县项目约占35%；主城区中，市中心项目为总量的6%，城东约13%，城南约12%，城西和城北分别约17和13%。星彦对这些项目进行了跟踪并对这些项目的开盘模式进行了分析。
1、各区域开盘模式选择分析
由上图可以看出，郊县的项目以直接开盘的模式为主，其次是排号方式，摇号的模式较少；城东、南、西、北的开盘模式则较为均衡；
今年城东开发的热点区域之一，城东的楼盘一开盘就会掀起一股抢购热潮，特别以建设路片区为主；城南及城西向来是楼市火爆的区域，客户量较大，因此排号及摇号是主要的开盘方式，在2005年城西鹭岛国际社区开盘时，其几天几夜的排号阵势尤以让人记忆犹新。而今年以来，城南、城西的楼盘继续放量，特别是品牌开发商开发的项目以及一些大盘，更是引起消费者的追捧；郊县的楼盘以直接开盘的项目较多，同时随着一些品牌开发商的进入，采用排号和摇号方式的项目逐渐增多。如艺锦湾、东山国际新城、万科双水岸、双河鹭岛、万科朗润园、香瑞湖等项目以排号方式开盘；仁和春天大道、珠江国际花园等项目以摇号的方式开盘。
通过分析发现，当客户的认筹量与推出的房源数量之比超过2：1时，开发商通常采用摇号方式开盘。如首创的爱这城、龙湖的三千里、万科金域蓝湾、南城都汇等均以摇号的方式开盘。当然，也有例外，如建设路片区的高地项目。项目推出房源550套，认筹客户则达到了约1000号，而该楼盘采用的是排号方式，从当天8点半一直持续到晚9点半，大大的耗费了时间和人力。
2、不同类型开发商选择开盘模式分析
通过研究，品牌开发商会根据楼盘的不同选择不同的开盘方式，普通开发商几乎选择的是排号的开盘模式。
由于客户选择楼盘的部分缘由是因为开发商的知名度，品牌开发商会吸引大量的客户购买其产品，因此认筹客户较多，采取的方式也就会多种多样。如，龙湖地产开发的翠微清波及三千里。这两个项目的客户量均为推出量的2倍以上，翠微清波排号900余号，推出房源360余套，三千里更是抢手，推出房源300余套，排号却达到了2000余号。
3、开盘模式占比分析
2007年1-8月份新开楼盘中,新开盘项目多以传统的排号形式为主，占有81％的比例。由于市场处于供销两量的态势,一些项目由于客户积累远超过推盘体量,在这种情况下采用摇号开盘的方式，这类比例约14％。06年以来直接开盘的项目不断减少，一般应用在推出量或认筹客户极少的情况下才采用。
摇号的模式是近几年流行起来的新型开盘模式，多用于认筹客户较多而推盘量较少的楼盘，如龙湖三千里、珠江国际花园、南城都汇等；直接开盘的模式较少，如水韵天府2期，新里派克公馆一期采用排号方式开盘,其宽景洋房三批次因推货数量较少,采用直接开盘方式等。
4、开盘时间选择
从上图可以看出，项目的开盘模式选择在周六的占有73％，选择周日的则有20.4％。周六、周日一般为项目的日常开盘日，特别是周六，时间从早上8点半开始为客户签到，这样一来时间相对较为宽松，二来也是消费者的休息日。也有个别的项目将开盘时间放在周六周日的晚上，这种多在夏季，可以避免炎热的天气，如78号观邸选择在周六晚17点开始。同时，有部分个盘将开盘时间分为2－3天，以有效控制选房进程，如观南上域、万达锦华城以及万科金域蓝湾。选择在周一开盘的有3例，为上层建筑、兴元绿洲及都江堰的天源.佐岸；宏达国际广场及棠湖帝景则选择了在周三开盘；周四开盘的也占有2.8％，为世纪光华、银泰花园、高地等项目。
5、各期或批次推盘量分析
通过对项目各期各批次的推盘量来看，以各批次100-499套为主要推盘量，占有整体的69.5％；各期在500套以上的占有17％，多为规模较大的项目，且是在第一期开盘时推盘量最大；推盘量在800套以上的项目为龙湖三千里、浅水半岛等，而东山国际新城在今年五月一次性推出有1080套房源。
规模较大的项目通常会分期分批次来推出房源，同时会根据市场热度来确定开盘模式。通过研究中心的数据来看，约有95％的楼盘各期开盘模式相同，特别是分期分批次频率较高的项目，如富丽花城、凯丽豪景等。另有5％的项目各期开盘模式不同，不同的原因在于推盘量的多少。如，某些项目某个批次推盘量极少，就会采取直接开盘的方式，如新里派克公馆、第一园2期等；中海国际社区一期由于吸引了大量“中海会”客户，采用摇号方式，后面都采用排号方式；雕塑一批次采用摇号方式开盘，但效果极差，后续批次改为排号方式。
6、不同物业类型开盘模式选择分析
不同的物业类型其开盘模式会不同。我们将这两类均归为普通住宅，另有部分别墅。普通住宅的开盘模式较为多样，但以排号模式为主，占有75％；别墅由于其物业的特殊性以及客户群的不同，开盘模式也有所不一样，多以办理VIP卡的直接选房方式为主，占有71％，同时也兼有排号的模式，如紫檀山、银泰花园等 。