A君算是跟杭州楼市一起成长的最早一代房地产人，一路做过前期、营销、项目负责人……在房地产界摸爬滚打了18年，他萌生些许退意：“市场的疯狂实在让人厌倦。只要有地就赚大钱，没什么技术含量。”
是的，18年来，从来没有一个时刻，土地像最近半年多这般寸土寸金——开发商们在轮番报价里杀红了眼，只要能把土地收入囊中，不计成本。“有个老总朋友不久前刚拿了地，我问他，这么高的地价拍下来，打算做什么。他想了几天，最后回答说‘不知道’。”A君深深吸一口烟，黝黑的脸上是一种说不清的复杂表情。不知道做什么的又何止这位刚拿了地的朋友，A君手上也有一块所谓高价地，尽管保本不会有问题，但想要大赚一笔，难！
熟悉房地产的人知道，在土地招牌挂的时候，开发商有一个粗略的计算地价的公式，即：最高可接受地价=预期房价-建安成本-各种规、税费-预估利润，预期房价越高，可接受地价越高。从今年3月土地市场回暖到现在，这道公式为杭州造就了多少高价地？这种依靠心理预期支撑起来的高价地又有多少真实性、安全感？
年涨幅13%以上，23号高价地才不亏本
某公司总建筑师、策划部经理说过一句话：“拿地的时候很痛苦，卖房的时候很快乐。”很多“咬咬牙”拿地的开发商对此前半句感同身受，后半句深信不疑。
果然如此？我们可以按房地产项目整个开发流程中产生的综合成本来计算，仅以杭政储出[2007]23号浙江工商大学地块为例。
前期成本，包括规划、建筑、景观设计费用，土地整理费等约90元/平方米(如果找国外大牌的建筑公司和景观公司则还不止这个价)；容积率2.6，通常会建18~25层高层住宅，建安成本约2400元/平方米；开发费用，包括测绘费、水电增容费等约250元/平方米；基础设施费，规划红线内的管线、道路铺装费用约120元/平方米，该项目要求配建学校、绿地，配建费用约230元/平方米；财务成本约2427元/平方米；管理、营销成本约750元/平方米；因为明年开始企业所得税税率下调到25%(原为33%)，包括营业税、土地增值税、附加税在内，税收成本约为2750元/平方米。
也就是说，单该项目的综合成本已经达到9017元/平方米，原楼面地价乘以3%的契税后约为16183元/平方米，即这个学院地块必须卖到25200元/平方米才能保本。
这只是一个成本价。目前该项目附近高品质新楼盘的平均成交价在18000元/平方米左右，假设公司在两三年后销售，如果要达到保本价，两三年内该地段房价整体涨幅必须达到40%以上，即年涨幅达到13%~20%。
根据国家统计局数据显示，在房价涨幅最高的2004年，全国35个大中城市平均涨幅为14.4%。 ["地王"为什么那么红？ 一个"地王"的生存之道]
当然，拿下该地块的公司也有它的独到之处。比如财务成本比较低，作为一家上市企业它可以从股市融资而不是银行，这部分利润相当可观，约有10%左右。此外，有配套的少量商铺以及车位部分可作为增值。
然而不是每个拿地的企业都有这样的优势，都能从股市融到资；也不是每块拍卖的土地都是配套成熟的学院地块，有相对可靠的价格支撑。
另外四块高价地的保本价也很容易计算：杭政储出[2007]17号钱江新城地块，有消息说将做成高端精装修公寓，且容积率高，要有钱赚得在25000元/平方米以上；杭政储出[2007]20号金松地块，保本价约22000元/平方米；杭政储出[2007]24号三墩地块，约12000元/平方米；杭政储出[2007]43号转塘地块，约15000元/平方米。
要支撑这样的价格，根据目前的市场中高档楼盘平均成交价，以17号钱江新城地块附近区域平均价2万元/平方米、金松地块附近1.5万元/平方米、三墩地块附近8000元/平方米、转塘地块附近8500元/平方米计，假如这四个地段的项目在两年后上市，则房价需要在今后两年内年涨幅分别达到12.5%、35%、25%、38%以上。这样的涨幅速度如果真的实现，未来两三年内杭州楼市将是怎样一个光景？
3个月五大高价地横空出世
以区域来分，2007年1月至9月25日，杭州已经完成招拍挂的58幅土地中，能够称得上高价地的有五幅地：杭政储出[2007]17号钱江新城地块、杭政储出[2007]20号金松地块、杭政储出[2007]23号浙江工商大学地块、杭政储出[2007]24号三墩地块、杭政储出[2007]43号转塘地块。
先是5月30日，杭政储出[2007]17号在杭州市公共资源交易中心公开出让，这个包括95.02亩宅地在内的综合地块，经过17轮竞价被杭州葛洲坝实业投资管理有限公司、绿城房地产集团有限公司和杭州康居投资管理有限公司三家联合以34.9亿元竞得，楼面地价约11759元/平米。这是目前为止，钱江新城区域内楼面地价最高的土地。
时隔25天，杭政储出[2007]20号地块(金松地块)拍卖，经过12轮竞价由旅游西城房产开发有限公司以16.01亿元夺得该地块，比起价高了近一倍，楼面地价12245元/平方米。这是一块出让面积达61.28亩的宅地，在目前杭州市中心出让土地中算比较大了。
隔了半个多月，参加了7月9日那场土地招拍挂的人一定对现场记忆犹新，这是迄今为止杭州历时最长、竞争最激烈的一次土地拍卖，也诞生了今年前9个月宅地最高价。激战90轮，雅戈尔置业战胜凯德新运、广宇、三盛、西湖房产等对手，以总价14.76亿元将杭政储出[2007]23号(浙江工商大学地块)收入囊中，楼面地价达15712元∕平方米，其时，周边在售楼盘均价1.5万元/平方米左右。同天，杭政储出[2007]24号地块创造了7750元∕平方米的楼面地价，创出三墩地价之最。
第二天，城西学院区块楼盘或封盘不售，或房价飙涨6000元/平方米；三墩区块各在售楼盘普涨500~1000元/平方米。
还被称为高价地的是上月成交的位于转塘的杭政储出[2007]43号地块，经过33轮竞价，被金都房产和九龙仓联手获得，成交价11.4亿元，楼面地价10004元/平方米。再次刷新了由他们自己创造的转塘宅地楼面地价纪录。
从5月30日到8月31日，整整3个月时间，杭州先后涌现五大高价地，几乎每一次拍卖都会出现让市场一片哗然的价格纪录。
定位“豪宅”，就能降低风险吗
私下里说起这三个月不断出现的天价地，一位资深业内人士批评说，一些开发商的成本估算并不充分，地价盲目竞高是冒险行为。“就房地产来说，正常的项目整体开发利润应该在10%~15%，这才是更接近社会平均利润的比值，有的企业做一个项目可以获得40%甚至更多利润，其实多出来的主要是土地增值高于预期的部分。”他认为，高价地的产生在更大程度上就是开发商对未来的预期定得非常高。
“预期”是一个充满弹性的词汇，而且具有传染性，对地价的高预期催生了一个个高价地，进而推动房价上升，周边楼盘的涨价又反过让原本忐忑不安的新高价地得到心理安慰。问题是，并非所有高价地都当之无愧，或者说有足够实力，支撑起本项目独立的价格体系。多数时候地价与房价，你来我往都是“预期”对“预期”，是虚胖不是结实，一有风吹草动就惶惶不可终日。
“我们的楼盘是高品质、高投入。”高价地在对自己定位时，都如此信誓旦旦。他们希望藉此成为楼市中的领头羊。于是追加建设投入，定位于“豪宅”，攀富成风，每拍出一块地开发商都说自己要做“高端”、做“精品”，其实，投入资源过度集中，也是在放大自己的经营风险。
杭州不是没有出现过做亏本生意的楼盘，只是有些开发商是好了伤疤忘了痛，另一些则是初生牛犊不怕虎。
“只有当项目结算的时候才知道自己到底赚了多少钱。”一位曾经负责过某城北楼盘的开发商表示，2004年他们拿项目的时候也是市场正好，楼面地价近4000元/平方米，比周边楼盘的地价高了50%，可开盘销售却正碰上长达两年的宏观调控，资金回笼慢，涨幅更慢，最终项目结算后纯利润不到千万元，利润率只有5%左右。
如果不是今年楼市再度发飚，杭州九堡、下沙的一些楼盘也同样在生死线上挣扎。下沙某大盘，四年前竞得地块时楼面地价近1800元/平方米，加上综合成本，最初开盘价连保本都做不到。
房价、地价是一些被堆砌的数字，市场必须清醒。对企业来说，不是看谁笑得最大声，而是看谁能笑到最后。