冯珏博客：论房地产新政下的住宅发展趋势
2007-11-17 来源：冯珏博客 网友评论:0条 [ 字体：大 中 小 ] [颜色：红 绿 蓝 黑]
对于社区内的园林组团而言，从布置的经济性考虑，最可能还是布置于住宅北侧的冬至日零日照区域，以尽可能给住宅让出日照的空间。
于是，灰色生存便成为一种现实，让我们不得不去主动改变已有的生活方式，学会用市场经济的思维模式去面对未来——
一、 面对高容积率下，郊区版块迅速城市化的现实。
从2007年的一系列土地拍卖来看，面对高地价与灰空间共同作用，无论光华大道、郫县、新都、双流东升，在迅速高涨的地价面前，无一例外都选择了提高容积率，冲抵土地成本的办法。
从目前已经拍卖的土地来看，容积率普遍4.0以上，已与市区近期开发的项目容积率基本拉平……
面对这个在短短一年间迅速变大变高的城市，无论是不是这个城市的原住民，可能都要花很长时间来习惯这些。
二、 面对呆板的天空……
在投资收益率最大化的选择中，容积率最大化，建筑密度最大化，尽量降低建筑成本降低建筑高度降低减少建筑周期……
在把这么几个条件取交集以后，开发商几乎都会得出基本相同的结论：选择性价比最大化小区规划方案：18层或25层（小于80米）的建筑高度（以满足消防规范的下限，降低成本）；全部点式布局的建筑（在提高建筑密度前提下满足光照条件）。
就像锅炉内的换热管，这么些一般高度、一般排列的产品出来，人便成为这矩阵化的土地上，模块化的建筑内部空间中容纳的一个抽象符号了……
当然，最显著的特征是，由于建筑高度的选择趋同，我们将不得不面临一个缺少天际线变化的城市，灰沉沉烟雾里像围了一面墙的天空。
三、 面对灰色的园林
在中国私家车比例最大的城市，容积率7.0的社区，为了满足由此带来的泊车需求，社区将无可避免地采用全开挖地下停车场的模式。
自然，从节约成本的角度考虑，全开挖地下车库上的顶板不会太厚，于是也不会有太厚的覆土、太深的水体……更多的，也许只有硬质的广场、铺地……在每个地下车库的柱子上，还是可以顶着一个花盆般的树池，排列成矩阵样，这也就是有太多的现代城市社区采用树阵绿化的原因……
对于社区内的园林组团而言，从布置的经济性考虑，最可能还是布置于住宅北侧的冬至日零日照区域，以尽可能给住宅让出日照的空间。
所以，未来的社区园林组团，由于日照不足，承包下来养殖食用菌应该是个不错的选择……
四、 面对灰色的房间
2007年以后的社区，为了提高项目的容积率和采光面，无一例外都会采用点式大高层住宅布置的方案。围绕电梯井道核心筒四面布置的结果就是——各套房内基本不再有自然风穿越！
所以，无论冬夏，请紧闭门窗，打开空调吧。
在2007年以后的住宅市场里，我们应该习惯由于流动性过剩带来的房地产市场虚拟的需求过剩，一个社区的投机性房源占据50%以上的情况；习惯于个人的真实的空间被投资市场构成的虚拟需求所挤压的情况。
每当夜间，当你看见邻居黑黢黢的窗口，你可以这样想象，在房地产市场单纯看重个体的金融化个性的时候，个人的生活需要、个性化需求、社交娱乐、自然生态需求都成为围绕房子的货币化外部条件，我们每个人都不一定再是真实的存在。
我们，以及那些空置房所代表的消费对象，都不必是真实存在的个体，我们仅仅是房子这个空间所对应总房价的计帐符号……
在这个灰色生存的年代，房子、园林、容积率、建筑密度、建筑高度……所有这些产品的分子式由两种元素构成——成本与利润……
当我坐在偷来的建筑面积里，一边喝茶一边写以上这篇稿子，不禁想这样问：“如果我所存在的空间并不存在？那我这个人是否存在？在房地产的世界里……”