自9月14日央行加息后，今年以来已经5次加息，年初的商贷基准利率为6.84%，目前已经达到7.83%，涨幅为14.5%，频繁的加息使得月供及利息出现明显上涨，为了节省贷款利息，降低未来加息的风险，许多有一定闲钱的贷款者，都打算在年底进行提前还款；由于年底提前还款高峰期到来，像建行、工行等房贷大户，都需要客户提前一个月左右的时间预约才能办理，可以说，许多贷款客户都专注于怎样办理提前还款；不过，“链家地产”市场研发中心认为，提前还款自然是能够节省利息的，但消费者不应盲目随大流，至少以下四类消费者并不适合提前还款。



第一类：资金紧缺，使用应急资金甚至借钱还款的消费者



对于普通消费者而言，房屋贷款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%-50%，许多“房奴”在贷款之后，往常的娱乐、休闲等消费项目被迫减少或取消。在频繁加息的情况下，部分“房奴”压力开始增加，看到其他消费者提前还款后就不假思索，动用未来用于就医、孩子上学等应急资金甚至借钱还款；对此，“链家地产”市场研发中心认为频繁加息所累积的利息虽然较多，但是由于是分布在整个还款期内，普通的消费者还是能够承受每月增加的额度；对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者，不宜打乱原有的理财计划；同时，使用应急资金会增加未来生活的风险；有可能“因小失大”。



第二类：使用等额本息，且已进入还款阶段中期的消费者



目前在商贷当中，使用最广泛的是等额本息还款法。等额本息是指在整个还款期内，每月还款的金额相同，对于贷款者而言，前期压力较小，便于安排理财计划。如图1，贷款30万元，期限20年，按照现行的优惠利率6.6555%，每月均额还款2264元。还款期的初期，在月供的构成中，利息占据了较大的比例，所还的本金比较少；而提前还款是通过减少本金来减少利息的支出，在还款期的初期进行提前还款，可以有效的减少利息的支出。















随着还款期的推进，本金逐渐增加，利息逐步减少；在贷款30万、期限20年240个月的例子中，在第116个月后，本金为1134元，利息为1130元，本金开始多于利息，如果在中期之后还款，那么所偿还的其实更多的是本金，即实际能够节省的利息比较有限；因此，“链家地产”市场研发中心认为，进入还款阶段中期后，如果消费者资金不是很充裕，可以不急于提前还款；特别是进入还款后期，月供的构成中，大部分都是本金，提前还款的意义已经不大了，也就没有必要动用集中的资金还款，这样即打乱了理财计划，又不利于资金的有效使用。



第三类：使用等额本金，且还款期已经达到1/4的消费者



等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息，因此初期还款较多，压力较大，随着本金不断减少，月供也不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。如图2，以贷款30万元，期限20年为例，每月固定还本金1250元，第一月月供为2914元，最后一月的月供仅为1257元；在整个20年240个月的还款期中，第61个月时，本金仍为1250元，利息为1248元，从还款期的第六年开始，即还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利用有效的节省利息。因此，“链家地产”市场研发中心认为，从提高资金的使用效率来看，使用等额本金还款法，且还款期已经达到1/4后，消费者可以不必急于提前还款；如果是进入后期，那么更没有必要用一笔较大数额的资金进行提前还款了。当然，如果消费者认定“无债一身轻”，提前还款当然也无可厚非。















第四类：资金运作能力强，有更好投资理财渠道的消费者



从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，对于普通的消费者而言，数额比较大；把流动资金用于提前还款，节省利息，回报率相当于贷款利率；如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率为存款利率，两相比较，贷款利率6.5555%，一年期存款利率仅为3.87%，贷款利率明显高于存款利率，这种情况下把资金用于提前还款比较合适；而如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，比如投资于基金、外汇等理财产品，而且资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率；资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么，“链家地产”市场研发中心建议，从发挥流动资金的效用看，这部分消费者没有必要把资金用于提前还款。



最后，“链家地产”市场研发中心认为，提前还款其实也是一种理财，而理财关键是要结合自身的财务状况以及理财能力，充分发挥资金的效用。以上的四个方面，涉及的都是商贷，在公积金贷款当中，由于目前普遍使用的是自由还款方式，还款额有下限无上限，因此消费者只要有闲钱，随时可以“提前还款”。